Descobre quanto poupas em juros e quanto tempo encurtas o teu crédito habitação ao entregar ao banco um valor extra agora, além das prestações (a isto chama-se amortização antecipada) — com a opção de reduzir o prazo, reduzir a prestação, ou comparar os dois cenários lado a lado. O cálculo é feito no teu navegador, sem enviar os teus números para lado nenhum. A exceção é o relatório detalhado por email, mais abaixo, e só se o pedires: aí enviamos o teu email (e o teu nome, se pedires também as novidades) e os números do cálculo, e guardamo-los até nos pedires para os apagar.
Calcula a tua poupança
Quanto poupas em juros e quanto tempo encurtas o crédito ao entregar ao banco um valor extra agora, além das prestações (a isto chama-se amortização antecipada).
Escreve os montantes sem pontos nem espaços a separar os milhares (por exemplo, 150000, e não 150.000). Pressupostos: taxa de juro constante até ao fim e prestação só com capital e juros, sem seguros. É uma estimativa, não aconselhamento financeiro.
Não estão incluídos a comissão de amortização nem o Imposto do Selo — confirma os valores no teu contrato ou junto do teu banco.
Como funciona o cálculo
O simulador calcula primeiro a prestação e o total de juros que ainda te faltam pagar, com prestações constantes e uma taxa que se mantém igual até ao fim. Depois de descontar a amortização extra ao capital em dívida, recalcula dois cenários: manter a prestação e encurtar o prazo, ou manter o prazo e reduzir a prestação. A poupança em juros é a diferença entre os juros que ainda te faltavam pagar e os juros de cada cenário. A prestação calculada só inclui capital e juros; a que pagas ao banco pode ser maior por incluir seguros. A amortização é feita hoje. Se reduzires o prazo, a prestação mantém-se até a dívida acabar e a última é só o que falta pagar, por isso costuma ser mais pequena do que as outras; a nova duração conta essa última prestação como um mês inteiro. Os resultados aparecem arredondados ao euro, mas as contas usam a prestação exata, sem a arredondar ao cêntimo. A comissão de amortização e o Imposto do Selo não entram no cálculo: soma-os à parte.
O cálculo passo a passo, com os valores que já estão no simulador
150.000 € em dívida, 28 anos pela frente, TAN de 3,8% e 10.000 € para amortizar hoje. A prestação, só com capital e juros, é de 725,91 €, e sem amortizar faltam-te pagar 93.907,42 € de juros. Se mantiveres a prestação e encurtares o prazo, os juros que faltam caem para 76.619,07 €: poupas 17.288,35 € e sais do crédito 37 meses mais cedo, ao fim de 24 anos e 11 meses em vez de 28 anos (a última prestação, a 299.ª, é só de 296,42 €). Se mantiveres o prazo e reduzires a prestação, ela passa a 677,52 € (menos 48,39 € por mês) e a poupança em juros é de 6.260,49 €. É a mesma amortização, com mais de 11.000 € de diferença nos juros consoante o que pedes ao banco; em troca, reduzir a prestação deixa-te 48,39 € livres todos os meses (a primeira pergunta frequente explica quando é que isso compensa). Num período de taxa variável, a comissão máxima sobre estes 10.000 € seria de 50 €, mais 2 € de Imposto do Selo — 52 € a descontar à poupança. Estas contas usam a prestação exata (725,9149 €): se as refizeres com os 725,91 € arredondados, os totais mudam até dois euros (93.905,76 € de juros em vez de 93.907,42 €, por exemplo), e o plano do teu banco, com os seus arredondamentos, também pode diferir alguns euros.
O que muda se adiares a amortização
Volta ao exemplo de cima e imagina que só amortizas os 10.000 € daqui a dezoito anos. Nessa altura deves 72.376,29 € e faltam-te 10 anos: escreve 72376,29 em “Capital em dívida” e 10 em “Prazo restante”, e a poupança passa a ser de 4.189 €, contra os 17.288 € de hoje. Não é que a amortização renda menos: nos dois casos, cada euro que entregas deixa de pagar juros à taxa do crédito (3,8% ao ano, no exemplo), com juros sobre juros todos os meses, e por isso a poupança de hoje é maior do que a conta simples 10.000 € × 3,8% × 28 anos = 10.640 €; a diferença entre os dois casos está no número de anos em que esse juro deixa de correr. Com o dinheiro parado numa conta e o fundo de emergência já feito, adiar custa-te juros. Em regra, adiar compensa apenas em dois casos: se, entretanto, esse dinheiro render noutro sítio mais do que a taxa do crédito, sem risco e depois de impostos (a última pergunta frequente mostra como fazer essa conta), ou, numa taxa mista, se a fase fixa estiver a poucos meses do fim e a comissão máxima estiver prestes a descer de 2% para 0,5%.
O que a lei te garante quando amortizas
Amortizar não depende da boa vontade do banco: o direito, os prazos e os limites de custo estão no artigo 23.º do Decreto-Lei n.º 74-A/2017, o diploma dos contratos de crédito sobre imóveis de habitação. Cinco pontos a conhecer antes de fazeres o pedido — o guia de crédito habitação trata as comissões e as isenções com mais detalhe.
- Podes amortizar em parte a qualquer momento do contrato, seja qual for o valor, desde que o faças em data coincidente com o vencimento de uma prestação e com pré-aviso de sete dias úteis ao banco. No reembolso total, pode ser em qualquer data, com pré-aviso de 10 dias úteis.
- O banco tem de te entregar, sem demora, a informação sobre o impacto do reembolso, em papel ou noutro suporte duradouro, descrevendo os pressupostos que usou. Pede esse documento e compara-o com o resultado deste simulador: se os números não baterem certo, pede ao banco que te explique os pressupostos que usou.
- A comissão tem um teto — 0,5% do capital reembolsado num período de taxa variável, 2% num período de taxa fixa — e o contrato pode prever uma comissão inferior, ou a isenção. Confirma qual é a tua antes de contares com o máximo legal.
- Fora essa comissão, mais nada: é proibido debitar qualquer encargo ou despesa adicional pela operação de reembolso, com a exceção dos encargos de natureza fiscal e do que o banco tenha de pagar a terceiros, como conservatórias e cartórios notariais, e mediante justificação documental.
- Há situações em que não é devida comissão nenhuma: morte, desemprego ou deslocação profissional. Conta como desemprego ter trabalhado por conta de outrem ou por conta própria e estar inscrito como desempregado num centro de emprego há mais de três meses, com declaração do IEFP; e como deslocação profissional a mudança do local de trabalho — teu ou de outro membro do agregado familiar, à exceção dos descendentes — para um local a mais de 50 km em linha reta do imóvel, desde que implique mudar a habitação permanente do agregado.
Checklist antes de pedires a amortização
- Sei que comissão o meu contrato prevê para o regime de taxa que vai estar em vigor na data do reembolso — e se é mais baixa do que o máximo da lei, ou nenhuma?
- Se vou amortizar só uma parte, escolhi a data de uma prestação e fiz o pedido com pelo menos sete dias úteis de antecedência? Se vou pagar tudo, avisei o banco com pelo menos dez dias úteis de antecedência (pode ser em qualquer data)?
- Disse ao banco, por escrito, se quero reduzir o prazo ou a prestação?
- Pedi o documento com o impacto do reembolso e os pressupostos usados, e comparei-o com o resultado deste simulador?
- Se o reembolso é por desemprego ou deslocação profissional, entreguei a prova que a lei pede — a declaração do IEFP, no primeiro caso; o contrato de trabalho ou uma declaração do empregador, no segundo?
- Depois de amortizar, continuo com um fundo de emergência para imprevistos?
- No extrato seguinte, confirmei o novo capital em dívida e a nova prestação ou o novo prazo?
Fontes
Consultadas em setembro de 2026. As ligações apontam para a versão em vigor à data; confirma sempre a versão mais recente antes de decidires.
- Decreto-Lei n.º 74-A/2017, de 23 de junho — regime dos contratos de crédito relativos a imóveis: artigo 4.º (definições de TAN, TAEG e custo total do crédito) e artigo 23.º, n.os 2 a 6 e 8 a 11 (reembolso antecipado: pré-aviso, informação ao consumidor, comissões máximas, encargos proibidos e isenções) (versão consolidada, Diário da República)
- Decreto-Lei n.º 80-A/2022, de 25 de novembro — artigos 2.º e 7.º (suspensão da comissão de reembolso antecipado em período de taxa variável), na redação da Lei n.º 1/2025, de 6 de janeiro, artigo 22.º (até 31 de dezembro de 2025) (versão consolidada, Diário da República; Lei n.º 1/2025)
- Banco de Portugal — Relatório de Acompanhamento dos Mercados de Crédito — 2025, publicado em junho de 2026: fim da suspensão da comissão de reembolso antecipado a 31 de dezembro de 2025 (pp. 9 e 31; pp. 11 e 33 do ficheiro PDF) (documento do Banco de Portugal)
- Código do Imposto do Selo — Tabela Geral, verba 17.3.4 (4% sobre outras comissões e contraprestações por serviços financeiros) (versão em vigor, Portal das Finanças)
- Código do IRS — artigo 5.º, n.º 2, alínea b) (juros de depósitos são rendimentos de capitais) e artigo 71.º, n.º 1, alínea a), e n.º 9 (taxa liberatória de 28% e opção pelo englobamento) (artigo 71.º, Portal das Finanças)
Perguntas frequentes
Com a mesma amortização e a mesma taxa de juro (superior a zero), reduzir o prazo (mantendo a prestação) poupa mais juros no total, porque a prestação fica igual e o capital em dívida desaparece mais depressa. Reduzir a prestação (mantendo o prazo) não poupa tanto em juros, mas alivia o orçamento mensal desde já — escolhe “Comparar os dois” para veres os dois números lado a lado com os teus valores. Com os valores que já estão no simulador, a diferença entre as duas opções passa dos 11.000 € de juros: é o juro que continuas a pagar porque, com a prestação mais baixa, entregas ao banco menos 48,39 € por mês e a dívida desce mais devagar. Em troca, esses 48,39 € ficam contigo todos os meses: se rendessem, depois de impostos, o mesmo que a taxa do crédito, as duas opções acabavam empatadas. Em regra, reduzir a prestação só compensa se precisares dessa folga no orçamento, ou se conseguires pôr esse dinheiro a render, sem risco e depois de impostos, mais do que a taxa do crédito. Por isso vale a pena dizer ao banco, quando pedires a amortização, qual das duas queres.
Não. O simulador não inclui a comissão de amortização antecipada nem o Imposto do Selo que incide sobre ela. A lei fixa tetos (Decreto-Lei n.º 74-A/2017, artigo 23.º, n.º 5): 0,5% do capital reembolsado se o reembolso acontecer num período em que é aplicável o regime de taxa variável, e 2% se acontecer num período de taxa fixa. O que conta é o regime em vigor no momento do reembolso, não o nome do contrato — numa taxa mista, isso significa 2% durante a fase fixa e 0,5% depois dela. Sobre a comissão incide ainda, em regra, Imposto do Selo de 4% (verba 17.3.4 da Tabela Geral do Imposto do Selo). Exemplo: amortizar 10.000 € num período de taxa variável dá uma comissão até 50 €, mais 2 € de Imposto do Selo. São tetos, não preços obrigatórios: o contrato pode prever uma comissão mais baixa, ou nenhuma. A suspensão desta comissão nos créditos para compra ou construção de habitação própria e permanente, quando o reembolso acontecia num período de taxa variável, terminou a 31 de dezembro de 2025, por isso desde 1 de janeiro de 2026 pode voltar a ser cobrada. Em caso de morte, desemprego ou deslocação profissional não é devida comissão nenhuma, nas condições que a própria lei define. Soma estes valores à parte e confirma os montantes no teu contrato. Valores em vigor em setembro de 2026.
Compara-se o total de juros que ainda te faltam pagar no crédito atual, sem amortizar, com o total de juros que ainda pagarias no cenário depois da amortização (com prazo reduzido ou prestação reduzida, consoante a opção escolhida). A diferença entre os dois é a poupança em juros.
Usa a TAN (Taxa Anual Nominal), que mede só o custo dos juros e é a taxa que entra no cálculo da prestação e dos juros. Encontras a TAN no contrato, no extrato ou numa simulação do banco. A TAEG (Taxa Anual de Encargos Efetiva Global) inclui também comissões, impostos e os seguros exigidos para obter o crédito, e serve para comparar propostas, não para este cálculo. Se a tua taxa é variável (Euribor mais spread), usa a taxa em vigor hoje: o simulador assume que se mantém igual até ao fim.
Depende do que o teu dinheiro rende noutro sítio, e com que risco. Amortizar dá-te uma poupança sem risco, à taxa do crédito: se não consegues ganhar mais do que isso noutra aplicação também sem risco, e depois de impostos, amortizar tende a compensar. Um investimento com risco, como um fundo de ações, pode render mais, mas também pode perder valor, por isso não compares a taxa do crédito com um rendimento esperado como se fossem a mesma coisa. Para comparar com um depósito, converte a taxa: os juros de um depósito num banco em Portugal pagam, em regra, 28% de IRS, por isso, com a TAN de 3,8% do exemplo, o depósito teria de render perto de 5,3% ao ano, antes de impostos, só para empatar com a amortização (3,8 ÷ 0,72 = 5,28). Se tens dívidas mais caras, como cartão de crédito ou crédito pessoal, paga essas primeiro e só depois amortiza a casa. Depois de amortizado, esse dinheiro deixa de estar disponível, por isso mantém uma reserva para imprevistos antes de amortizar. Este simulador só calcula o lado da poupança em juros, não faz essa comparação com investir.