Crédito habitação: fixa, variável ou mista

Comprar uma casa envolve duas decisões diferentes: quanto custa a casa, e quanto custa financiá-la. A segunda pode alterar brutalmente o custo total ao longo dos anos — e é normalmente tomada sob pressão de tempo, sem comparação séria entre propostas. Num crédito habitação não estás só a escolher uma taxa; estás a escolher quem vai suportar o risco de variação das taxas de juro ao longo de décadas, e essa escolha pode valer dezenas de milhares de euros.

Os três tipos de taxa

Na taxa variável, a taxa é composta pela Euribor (a taxa a que os bancos europeus emprestam dinheiro entre si, que serve de indexante, isto é, de referência ao teu crédito) mais o spread — a margem fixa que o banco acrescenta ao indexante, e a parte da taxa que está mesmo em cima da mesa quando negoceias —, e pode ser revista segundo a periodicidade contratada (3, 6 ou 12 meses). Se a Euribor sobe, a prestação tende a subir; se desce, tende a descer. Normalmente começa mais baixa do que uma taxa fixa equivalente, mas a prestação não é totalmente previsível ao longo do tempo.

Na taxa fixa, a taxa contratada mantém-se durante o período definido — se for fixa para todo o prazo, a prestação de capital e juros é previsível dentro da estrutura contratual. A vantagem é proteção contra subidas de taxa; a desvantagem é que normalmente pagas mais por essa previsibilidade, porque estás a transferir o risco de subida das taxas para o banco, e o banco cobra por assumir esse risco. Se as taxas descerem, a tua não desce com elas: para a mudares, tens de renegociar com o banco, que pode recusar, ou de transferir o crédito, pagando uma comissão até 2% do capital reembolsado na fase de taxa fixa.

A taxa mista combina as duas: começas com um período fixo (2, 3 ou 5 anos, por exemplo) e depois passas a variável — um compromisso entre previsibilidade agora e exposição às taxas mais tarde. É a modalidade dominante em Portugal, e não por pouco: segundo o Relatório de Acompanhamento dos Mercados de Crédito — 2025 do Banco de Portugal, a taxa mista representou 75% dos novos contratos de crédito à habitação em 2025 e 75,4% do montante emprestado. Ainda assim, perdeu terreno face a 2024, quando pesava 82,1% dos contratos e 81,5% do montante — a diferença foi quase toda para a taxa variável, que subiu de 11,8% para 18,7% dos contratos à medida que a Euribor descia. A taxa fixa pura continua residual, em torno dos 6%. Mas atenção: a taxa mista não elimina o risco de taxa, apenas o adia para depois do período fixo terminar — e pode criar uma falsa sensação de segurança se esqueceres que, ao fim de 5 anos, por exemplo, voltas a estar exposto à Euribor tal como quem escolheu variável desde o início.

Quanto custa cada modalidade, em euros

Para os exemplos deste guia usamos as taxas médias dos créditos à habitação própria e permanente contratados em julho de 2026, incluindo renegociações, na primeira publicação do Banco de Portugal: 3,78% na taxa fixa, 3,19% na variável e 2,83% na mista. O Banco de Portugal acerta estas médias nas semanas seguintes (para julho, a taxa fixa é hoje 3,76%, a variável 3,21% e a mista 2,84%, segundo o BPstat, o portal de estatísticas do Banco de Portugal, a 4 de outubro de 2026). As contas deste guia usam os primeiros valores publicados, e a ordem entre as três modalidades não muda. Num crédito de 250.000€ a 30 anos, essa diferença traduz-se em prestações de 1.162,05€, 1.079,80€ e 1.031,23€ — 130,82€ por mês entre a mais cara e a mais barata.

Repara na ordem, porque é contraintuitiva: em julho de 2026, em média, a mista saiu mais barata do que a variável. Em 2025, essa diferença quase não existia: a taxa média da fase fixa das novas mistas (2,81%) ficou praticamente igual à das novas operações a taxa variável (2,82%), segundo o mesmo relatório do Banco de Portugal. Os números abaixo usam o mesmo crédito de referência que atravessa este guia: 250.000€, 30 anos, sistema francês (prestação constante), sem contar seguros nem comissões.

O ponto de equilíbrio entre fixa e variável

Com as taxas médias de julho de 2026, a taxa fixa só compensa se a taxa variável subir dos 3,19% desse mês para cerca de 3,86% logo a partir do segundo ano e lá ficar durante o resto da década — uma subida de 0,67 pontos percentuais (a diferença simples entre as duas taxas: 3,86 menos 3,19). Se comparares a fixa com a taxa mista, a fasquia depende de quanto tempo dura o período fixo. Com 10 anos fixos a 2,83%, a fase variável da mista teria de correr, em média, a 4,82% durante os 20 anos seguintes para a fixa acabar por sair mais barata; com um período fixo de 2 anos ao mesmo preço (a duração mais comum nas mistas de 2025), bastaria uma média de cerca de 3,91% nos 28 anos seguintes.

Estes números vêm do mesmo crédito de referência — 250.000€, 30 anos, sistema francês — e da mesma medida de custo: os juros pagos em cada período, sem contar o capital que ainda falta pagar (contá-lo quase não mexe nas fasquias).

Primeiro: quanto custava a segurança da taxa fixa em julho de 2026

A taxa fixa a 3,78% paga 1.162,05€ por mês. A variável a 3,19% paga 1.079,80€ — 82,25€ por mês a menos. Se a variável nunca se mexesse durante dez anos (cenário irrealista, mas útil como ponto de partida), a conta ao fim de uma década seria esta:

O custo da segurança, em euros, é a diferença entre a primeira linha e as outras: 13.951,96€ face à variável e 22.355,42€ face à mista, em dez anos. É este o buraco que uma subida de juros teria de encher para a taxa fixa ter sido a escolha certa.

Depois: a que taxa é que as duas empatam

Fixa contra variável, numa janela de 10 anos. Se a taxa variável ficar nos 3,19% durante o primeiro ano e depois subir de uma vez para uma taxa constante, o empate dá-se a 3,86%. Abaixo disso, quem escolheu variável pagou menos juros; acima, pagou mais. Repara que 3,86% é mais alto do que os 3,78% da própria taxa fixa — precisamente porque a variável começou doze meses com vantagem e a subida tem de recuperar esse avanço.

Fixa contra mista, ao longo dos 30 anos. Com 10 anos fixos, a mista chega ao fim do décimo ano com 22.355,42€ de juros poupados e 6.656,86€ menos de dívida. Para a fixa recuperar tudo isso nos 20 anos seguintes, a fase variável da mista teria de correr, em média, a 4,82% — ou seja, 1,04 pontos percentuais acima da taxa fixa média de julho de 2026, e 1,63 pontos acima da taxa variável média desse mês. Com um spread de 1%, isso equivale a uma Euribor média a rondar 3,8% ao longo de duas décadas.

Podes calcular a prestação de cada modalidade com os teus números no simulador de crédito habitação — que usa uma taxa constante durante todo o prazo, por isso não simula uma subida a meio do contrato; para isso serve o método dos três números — e confirmar o resultado no simulador oficial do Banco de Portugal, no Portal do Cliente Bancário.

A Euribor e o spread — o que realmente compõe a tua taxa

A Euribor é uma taxa de referência do mercado monetário do euro; para crédito habitação, as referências mais comuns em Portugal são 3, 6 e 12 meses. Uma Euribor mais baixa não significa automaticamente crédito mais barato — é preciso somar sempre Euribor mais spread mais custos associados. Por exemplo, com Euribor a 2,50% e spread de 0,80%, a TAN (a taxa de juro anual, sem contar comissões nem seguros) seria aproximadamente 3,30%. Se a Euribor subir para 4,00%, mantendo o mesmo spread, a TAN passa a aproximadamente 4,80% — é esta componente que introduz o risco de taxa que discutimos ao longo deste guia.

A matemática da prestação — a fórmula, explicada sem mistério

Num empréstimo amortizável pelo sistema francês (com prestação constante, o sistema usado em todos os exemplos deste guia), a prestação mensal calcula-se por:

Não precisas de fazer esta conta à mão — é para isso que serve o nosso simulador de crédito habitação — mas perceber a fórmula ajuda a entender por que razão taxa, prazo e capital interagem da forma como interagem: a mesma variação de taxa pesa mais quanto maior for o capital e mais longo for o prazo restante.

O choque de taxa — calcula a tua prestação em 5 cenários, não só no de hoje

Antes de assinares qualquer contrato de taxa variável ou mista, faz esta simulação com os teus próprios números. Usando como exemplo um crédito de 250.000€ a 30 anos, eis como a prestação evolui consoante a taxa:

Repara na diferença entre os extremos: subir de 2% para 6% aumenta a prestação mensal em mais de 60% (de 924€ para 1.499€), sobre o mesmo capital e prazo. Aqui há dois casos diferentes. Quem já tem crédito à taxa variável encontra a sua linha somando o spread do contrato à média da Euribor do mês anterior à revisão (as médias mais recentes estão nas taxas de referência do nosso comparador de poupança de baixo risco): com, por exemplo, uma Euribor de 3% e um spread de 0,9%, a TAN fica em 3,9% até à revisão seguinte, e a prestação deste crédito em 1.179,17€ — já perto da linha dos 4%, não no extremo baixo. Quem está a contratar parte da taxa da proposta e compara-a com a média das novas operações a taxa variável que o Banco de Portugal publica todos os meses no BPstat. Se conseguires suportar confortavelmente o cenário de 5-6%, tens uma margem de segurança real. Se o cenário de 4% já aperta seriamente o teu orçamento, o crédito pode estar dimensionado para o limite máximo da tua capacidade, não para uma margem confortável — e é exatamente isto que o choque de taxa exigido pelo Banco de Portugal (que vais ver mais à frente, na secção sobre a taxa de esforço) tenta capturar.

Quanto custa mesmo comprar casa, além do preço no anúncio

Além do preço da casa, há o IMT (o imposto que se paga na compra de um imóvel), salvo isenção, como a do IMT Jovem, Imposto do Selo sobre a aquisição, Imposto do Selo sobre o próprio financiamento, custos de escritura e registo, avaliação bancária, comissões, e os seguros exigidos pelo banco. A base de cálculo do IMT não é uma escolha: a lei manda incidir o imposto "sobre o valor constante do acto ou do contrato ou sobre o valor patrimonial tributário dos imóveis, consoante o que for maior" (Código do IMT, artigo 12.º, n.º 1). Ou seja, se o Valor Patrimonial Tributário (VPT) — o valor que as Finanças atribuem à casa para calcular impostos, que não é o preço de mercado — for superior ao preço que pagaste, é sobre o VPT que o IMT é calculado.

Isenções para jovens até 35 anos — o IMT Jovem

O IMT Jovem aplica-se a quem compra a primeira casa para nela viver em habitação própria e permanente, tem 35 anos ou menos no dia da compra e, nesse ano, não entra como dependente na declaração de IRS de outra pessoa — dos pais, por exemplo (Código do IMT, artigo 9.º, n.º 2). Há ainda uma exclusão que muita gente desconhece e que chumba a isenção mesmo a quem cumpre tudo o resto: não podes ser dono de uma casa de habitação, nem ter sobre ela um direito parcial como o usufruto (o direito de a usar, ou de receber a renda dela, sem seres o dono), no dia da compra nem em nenhum momento dos três anos anteriores (artigo 9.º, n.º 3).

Em 2026, no Continente, o limite para a isenção integral de IMT e Imposto do Selo na aquisição é 330.539€. Entre 330.539€ e 660.982€ a isenção é só parcial: pagas 8% de IMT apenas sobre a parte do preço que passa dos 330.539€ — numa casa de 350.000€, 8% de 19.461€, ou seja, 1.556,88€ (e 155,69€ de Imposto do Selo, os 0,8% dessa mesma parte). Acima de 660.982€ acaba a vantagem no IMT: aplica-se uma taxa única de 6% sobre o valor todo (7,5% acima de 1.150.853€), as mesmas taxas da tabela geral de habitação própria e permanente. No Imposto do Selo da compra, o benefício não acaba aos 660.982€: seja qual for o preço, não pagas o imposto que corresponderia aos primeiros 330.539€, uma poupança de até 2.644,31€ (Código do Imposto do Selo, artigo 7.º-A). Nos Açores e na Madeira os escalões são mais altos — a isenção total de IMT vai até 413.174€ e os 8% aplicam-se à parte que passa desse valor, até 826.228€ —, por isso não assumas os números do Continente se comprares fora dele. Pagar menos imposto não significa precisar de menos dinheiro para os restantes custos da compra — o Imposto do Selo sobre o próprio financiamento, por exemplo, continua a aplicar-se independentemente da idade.

Garantia pública para jovens — o que é, e o que não é

É uma medida diferente da isenção fiscal, e frequentemente confundida com ela. O objetivo declarado da lei é "viabilizar que a instituição de crédito financie a totalidade do preço de transação" do imóvel — ou seja, chegar aos 100% sem entrada (a portaria que a regulamenta admite também financiamentos a partir de 85% do valor da transação). Mas cada comprador tem de cumprir todas as condições ao mesmo tempo (artigo 2.º do Decreto-Lei n.º 44/2024 e artigo 3.º da Portaria n.º 236-A/2024/1):

• ter entre 18 e 35 anos e domicílio fiscal em Portugal;
• ter rendimentos que não ultrapassem o 8.º escalão do IRS — com os escalões de 2026, até 86.634€ de rendimento para determinação da taxa, um valor que as Finanças apuraram no teu último IRS e que não é o teu salário bruto (num casal, casado ou em união de facto, conta metade do rendimento dos dois);
• não ser dono de nenhuma casa ou apartamento de habitação;
• nunca ter usufruído desta garantia do Estado;
• o valor da transação — o menor entre o preço e a avaliação do banco — não exceder 450.000€;
• a garantia do Estado não ultrapassar 15% do valor da transação;
• tratar-se da primeira transação de habitação própria e permanente, e de um crédito para comprar (o crédito para construção ou obras fica de fora);
• ter a situação regularizada nas Finanças e na Segurança Social (ou no regime de previdência que te for aplicável).

Taxa de esforço — o rácio DSTI, com o limite atualizado em 2026

O Banco de Portugal recomenda que as instituições não concedam crédito que deixe o rácio DSTI — a relação entre o total das prestações mensais de crédito e o rendimento mensal líquido — acima de 45% (o limite desceu de 50% com a Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026 — as regras com que o Banco de Portugal procura que os bancos emprestem às famílias com critérios prudentes). A data que conta é a da avaliação de solvabilidade (a análise em que o banco decide se tens capacidade para pagar o empréstimo), não a da assinatura: a recomendação nova aplica-se aos pedidos analisados a partir de 1 de agosto de 2026, mesmo que o contrato só seja assinado depois. Se o banco analisou o teu pedido até 31 de julho de 2026, aplicou-se a recomendação anterior, com o limite de 50%. Isto também não significa que, abaixo de 45%, o banco seja obrigado a aprovar, nem que, acima, seja impossível obter crédito — é um limite prudencial dentro do quadro de avaliação de solvabilidade, não uma garantia de aprovação. O banco olha ainda para estabilidade do rendimento, outros créditos em curso, idade, prazo, LTV (a percentagem do valor da casa que o banco empresta), histórico, e a natureza do teu emprego.

LTV (do inglês loan to value) — a percentagem que decide quanto te emprestam

O LTV é a percentagem do valor da casa que o banco te empresta: o montante do empréstimo garantido pelo imóvel a dividir pelo valor que conta para esse imóvel. Na compra, esse valor é o menor entre o preço de aquisição e a avaliação bancária. Noutros casos a regra muda (Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026, artigo 3.º):

• crédito para construir: o menor entre o terreno mais o custo da obra e o valor que o banco estima para a casa pronta;
• obras numa casa comprada há menos de dois anos: o menor entre o preço de compra mais as obras e o valor estimado depois delas;
• casa comprada há pelo menos dois anos: conta só a avaliação (a estimada depois das obras, se o crédito for para obras);
• casa recebida por herança ou doação: conta a avaliação.

O Banco de Portugal recomenda limites diferentes consoante a finalidade:

O LTV não tem margem de exceção quantificada, como o DSTI tem: a recomendação fixa 90% e 80% e mais nada. Mas isso não faz dele um teto absoluto. Toda a Recomendação Macroprudencial funciona por "cumprimento ou explicação": os bancos reportam ao Banco de Portugal os contratos abrangidos e, quando não cumprem os limites, apresentam a respetiva justificação, que o Banco de Portugal avalia. Se vires um caso de financiamento a 100% para habitação própria e permanente, a explicação mais provável é a garantia pública para jovens, descrita mais acima — que não reduz o LTV do contrato (o empréstimo continua a ser de 100% do valor da casa), mas cobre parte do risco do banco e, segundo o Banco de Portugal, viabilizou em 2025 a concessão de crédito com LTV mais elevado.

A FINE — o documento mais importante que a maioria nunca lê até ao fim

Antes de contratares, tens direito a receber a Ficha de Informação Normalizada Europeia (FINE), que reúne num único documento a TAN, a TAEG, comissões, seguros exigidos, montante do empréstimo e o MTIC. Não te fiques pela primeira página — compara sistematicamente cada um destes elementos entre propostas de bancos diferentes, incluindo os produtos associados exigidos para obteres o spread anunciado.

TAEG, TAN e MTIC — os três números que decidem tudo

A TAN é a taxa de juro anual do empréstimo, sem contar custos. A TAEG é o custo total anual do crédito — juros, comissões e seguros obrigatórios — e é o número que devias sempre comparar entre propostas. O MTIC (Montante Total Imputado ao Consumidor) mostra, em euros absolutos, tudo o que vais pagar até ao fim do contrato — capital, juros, seguros e comissões somados. Ao comparares propostas, olha para a TAEG, mas não pares aí: analisa também seguros, custos de conta, produtos associados, comissões, e a duração real de qualquer condição promocional.

Amortizar antecipadamente ou investir a diferença?

Imagina que tens 20.000€ disponíveis e o teu crédito está a 3,5%. Uma amortização produz uma poupança de juros equivalente, em termos simplificados, ao custo do financiamento que deixas de pagar — um benefício relativamente previsível e garantido. Investir os mesmos 20.000€ em ações pode render mais do que isso ou perder valor de um ano para o outro, e ninguém te garante até onde vai essa perda. Por isso, nunca compares "3,5% garantidos" com "7% históricos" como se fossem taxas equivalentes — uma tem risco completamente diferente da outra, e essa diferença de risco é o que está mesmo em jogo na decisão, não só o número percentual. Se tiveres, além do crédito habitação, outras dívidas com taxa mais alta (cartão, crédito pessoal), essas costumam ter prioridade absoluta sobre amortizar a casa — consulta sair primeiro das dívidas caras para perceberes a ordem certa.

Ao amortizares, tens ainda de escolher entre reduzir o prazo (mantendo a prestação parecida, poupa mais juros no total porque sais mais cedo do crédito) ou reduzir a prestação (mantendo o prazo, alivia o orçamento mensal desde já e reduz a taxa de esforço). O que acontece se não disseres nada depende do que o teu contrato previr — por isso indica explicitamente, e por escrito, qual das duas queres quando pedires a amortização. Não existe opção universalmente melhor — depende do teu objetivo concreto nesse momento. Usa o simulador de amortização antecipada para comparares as duas opções com os teus números reais antes de decidires.

Seguros e produtos associados: o que o banco pode e não pode exigir

Um spread mais baixo pode estar associado à contratação de produtos específicos. Imagina o Banco A com spread de 0,70% mas seguro de vida a 400€/ano, contra o Banco B com spread de 0,90% mas seguro de vida a 150€/ano — não compares os spreads isoladamente, compara o custo total anual de cada proposta completa. Presta atenção especial ao seguro de vida: o prémio (o preço que pagas pelo seguro) pode alterar-se ao longo do tempo, nomeadamente com a idade e as características da apólice (o contrato de seguro) — uma proposta que parece barata aos 35 anos pode não ser igualmente barata aos 50.

Direito ao esquecimento: quando uma doença ultrapassada deixa de poder pesar no seguro

A lei protege-te numa destas duas situações: já ultrapassaste uma doença que agrava o risco de saúde (por exemplo cancro, VIH, diabetes ou hepatite C, que a lei inclui expressamente) ou uma deficiência (aqui, quer dizer que tinhas uma incapacidade de 60% ou mais e ela desceu abaixo desse limiar); ou tens uma dessas doenças, ou uma deficiência, controlada com tratamento. É o chamado direito ao esquecimento, no crédito à habitação e nos seguros associados a esse crédito (Lei n.º 75/2021). Na prática, passados os prazos da lei, o banco e a seguradora não podem recolher informação de saúde sobre essa situação antes de contratares, nem aumentar-te o prémio do seguro ou deixar de cobrir certas situações por causa dela.

Os prazos gerais têm de ter decorrido de forma ininterrupta (artigo 3.º, n.º 2):

• 10 anos desde o fim do protocolo terapêutico (o plano de tratamento definido pelos profissionais de saúde), se a doença ou a deficiência foi ultrapassada;
• 5 anos desde o fim do protocolo terapêutico, se a doença ultrapassada ocorreu antes dos 21 anos de idade;
• 2 anos de protocolo terapêutico continuado e eficaz, se a doença ou a deficiência está controlada com tratamento (a lei exige que a situação esteja comprovada: pede ao teu médico que o confirme por escrito).

O direito ao esquecimento apaga o passado, não o presente: se a tua incapacidade desceu de 70% para 30% e os prazos já passaram, declaras os 30% que tens hoje, não os 70% que já tiveste. Se continua nos 60% ou mais, mas controlada com tratamento, a lei também te pode proteger, e declaras na mesma a incapacidade que tens hoje (regras da ASF, a entidade que supervisiona as seguradoras). Repara nos limiares: na deficiência ultrapassada conta ter tido 60% ou mais; na regra do casal, mais acima, é preciso ter mais de 60% (com exatamente 60%, essa regra não se aplica).

Para alguns tipos de cancro, o Decreto-Lei n.º 79/2026 tem uma tabela com prazos mais favoráveis, de 2 ou 5 anos, que dependem de critérios clínicos, como o tipo e a fase (estádio) do tumor ou a idade no diagnóstico; nem todos contam do fim do tratamento (alguns contam do diagnóstico ou do primeiro tratamento). Para o que não consta da tabela valem os prazos gerais. A lei manda divulgar a tabela no site do SNS 24 e atualizá-la de dois em dois anos. Se tiveste cancro, pergunta ao teu médico se o teu caso consta dela e que prazo se aplica.

Antes de preencheres o questionário de saúde da seguradora, começa pelo teu médico: pede-lhe, por escrito, a data a partir da qual o prazo conta e, se o teu caso estiver na tabela do Decreto-Lei n.º 79/2026, a confirmação de que cumpres as condições dela. Guarda esse documento: é com ele que mostras que tens o direito, se um dia houver dúvida. Se não tens a certeza de que os prazos já passaram, não respondas «não» sem teres essa data; se tiveres dúvida sobre se o teu caso conta como interrompido, pergunta ao teu médico e ao banco ou à seguradora. Podes fazer a pergunta em termos gerais, sem dizer qual é a doença: quando pedes um crédito, o banco e a seguradora têm o dever de te esclarecer sobre as condições aplicáveis (Lei n.º 75/2021, artigo 6.º-A, n.º 1), e têm de publicar nos seus sites informação sobre o direito ao esquecimento (Decreto-Lei n.º 79/2026, artigo 4.º; Norma Regulamentar n.º 12/2024-R, artigo 6.º, n.º 3); mas as datas e os critérios clínicos confirma-os o teu médico.

Se os prazos já passaram, a seguradora não te pode pedir essa informação, nem indiretamente, e podes responder «não» às perguntas cuja resposta revelaria essa doença ou deficiência, incluindo sobre tratamentos, exames ou historial clínico ligados a ela; às restantes continuas a responder com verdade, e a incapacidade que tens hoje continuas a declará-la, como vimos acima. O próprio questionário tem de dizer, em letra destacada e maior do que a do resto, que tens o direito de não a comunicar; e, se a seguradora souber dela, seja por que via for (mesmo que tu a declares), não a pode usar no prémio nem para deixar de cobrir situações por causa dela (regras da ASF).

Se os prazos ainda não passaram, a lei não te dá esse direito de responder «não», e vale a regra geral do seguro: tens de declarar com exatidão tudo o que saibas e possa pesar na avaliação da seguradora, mesmo o que o questionário não pergunte. Se não o fizeres (Regime Jurídico do Contrato de Seguro, artigos 24.º a 26.º e 188.º):

• se te enganaste ou te esqueceste de algo, a seguradora pode, nos três meses seguintes a saber disso, propor-te mudar o contrato ou, se provar que nunca segura esse risco, acabar com ele; se entretanto acontecer um sinistro (um acontecimento coberto, como a morte) ligado ao que ficou por dizer, pode pagar só uma parte, ou nada, se provar que nunca te teria aceitado;
• se escondeste algo de propósito, pode anular o contrato (desfazê-lo) e não tem de pagar um sinistro que aconteça antes de o descobrir nem nos três meses seguintes;
• no seguro de vida, passados dois anos do contrato, a seguradora já não pode invocar uma omissão por descuido; isto não vale para o que escondeste de propósito nem, salvo se o contrato disser outra coisa, para as coberturas complementares de acidente e de invalidez.

No crédito, se o seguro não pagar, a dívida ao banco continua.

Se o banco ou a seguradora não respeitarem estas regras, podes reclamar diretamente ao Banco de Portugal, se for sobre o crédito, ou à Autoridade de Supervisão de Seguros e Fundos de Pensões (ASF), se for sobre o seguro (Decreto-Lei n.º 79/2026, artigo 6.º, n.º 2).

Não existe modalidade universalmente melhor — só mais adequada ao teu caso

Nenhuma das três modalidades (fixa, variável, mista) é universalmente melhor — depende das tuas expectativas sobre a evolução das taxas, da tua capacidade financeira, da tua tolerância ao risco, do horizonte do crédito, e da estabilidade do teu rendimento. Uma forma simples de estruturar a decisão: se valorizas previsibilidade acima de tudo, a fixa protege-te; se aceitas variações e queres poder beneficiar de eventuais descidas, a variável dá-te essa flexibilidade; se queres estabilidade inicial mas aceitas risco mais tarde, a mista distribui o problema em duas fases. Mas a pergunta mais importante de todas é ainda mais simples: quanto crédito consigo mesmo suportar se as taxas forem muito mais altas do que hoje? Se a resposta for "nenhum", talvez o problema não seja a escolha da taxa — seja pedires menos dinheiro emprestado à partida.

Portabilidade e transferência de crédito — quando faz sentido mudar de banco

Se conseguires uma proposta claramente melhor noutro banco depois de já teres um crédito em curso, podes transferir o crédito — o novo banco liquida o saldo em dívida ao banco antigo, e passas a pagar ao novo, nas condições renegociadas. Isto tem custos próprios — nova avaliação, novos registos, comissões do novo banco e, sobretudo, a comissão de reembolso antecipado que o banco antigo te pode cobrar, porque a lei trata a transferência como um reembolso antecipado total: até 0,5% do capital se estiveres num período de taxa variável e até 2% se estiveres num período de taxa fixa, mais 4% de Imposto do Selo sobre essa comissão (Decreto-Lei n.º 74-A/2017, artigos 23.º, n.º 5, e 24.º). Todos têm de ser comparados com a poupança esperada ao longo do tempo restante do crédito.

Por exemplo: se transferires 180.000€ em dívida com 20 anos pela frente e conseguires baixar o spread em 0,3 pontos percentuais, poupas cerca de 6.500€ em juros (a uma taxa de partida de 3,19%). Num período de taxa variável, a comissão do banco antigo pode chegar a 936€ (0,5% mais o imposto), e sobram mais de 5.500€ para os restantes custos; num período de taxa fixa pode chegar a 3.744€, e sobram menos de 2.800€. Com 3 anos pela frente a escala é outra, e não é só por causa do tempo: a poupança depende do capital que ainda deves, e esse mesmo crédito, quando só lhe faltarem 3 anos, terá cerca de 35.000€ em dívida, não 180.000€. Baixar 0,3 pontos sobre esse saldo poupa cerca de 170€ em juros — menos do que a própria comissão de 0,5% do banco antigo (cerca de 180€, com o imposto). Antes de decidires, pede sempre ao teu banco atual uma contraproposta: muitas vezes, o simples facto de teres uma alternativa concreta na mão é suficiente para o banco atual melhorar as condições sem precisares de mudar de instituição.

Perguntas frequentes

A taxa mista é fixa ou variável no fim? Variável. O período fixo (em 2025, sobretudo 2, 3 ou 5 anos; a duração está no contrato) é só a primeira fase; terminado esse prazo, o crédito passa automaticamente a Euribor mais spread até ao fim, em regra sem novo contrato e sem nova negociação — o banco tem apenas de te informar por escrito, antes de se aplicarem, da nova taxa e da nova prestação. O spread e o indexante dessa segunda fase já estão escritos no contrato que assinas hoje — procura-os na FINE antes de assinar.

Posso mudar de taxa fixa para variável a meio do contrato? Não por direito próprio. Mudar de modalidade é uma alteração ao contrato e depende de acordo do banco, que não pode cobrar comissão pela análise desse pedido de renegociação (Decreto-Lei n.º 74-A/2017, artigo 25.º, n.º 1), mas pode propor-te uma taxa mais cara. A alternativa é transferir o crédito para outro banco, na modalidade que esse banco te aceitar, assumindo os custos da transferência. Se estiveres numa fase de taxa fixa, sair antecipadamente custa até 2% do capital reembolsado, não 0,5%.

O banco pode recusar o meu seguro de outra seguradora? Não, desde que a apólice te dê um nível de garantia equivalente ao do seguro que o banco propõe, naquilo que ele te pode exigir (no seguro de vida, desde maio de 2026, só o risco de morte) — está no artigo 11.º, n.º 2, alínea b), e n.º 7, do Decreto-Lei n.º 74-A/2017. O que pode acontecer é outra coisa: se o desconto no spread estiver contratualmente ligado a manteres o seguro contratado através do banco (uma venda associada facultativa, que é legal), o banco pode retirar-te esse desconto. Pede por escrito, antes de assinar, a taxa com e sem cada produto associado — e não é um favor: o n.º 3 do mesmo artigo obriga o banco a apresentar-te uma TAEG que reflita a redução e a dizer expressamente que ela depende de contratares esses produtos.

Se a avaliação do banco for abaixo do preço, quanto me emprestam? O limite incide sobre o valor mais baixo entre o preço de compra e a avaliação. Numa casa comprada por 200.000€ mas avaliada em 185.000€, um limite de 90% dá 166.500€, não 180.000€ — e os 33.500€ que faltam saem do teu bolso, além de todos os impostos e custos de escritura. Pede a avaliação antes de assinares o contrato-promessa, sempre que for possível.

Quanto preciso de ter, além da entrada? Depende demasiado do caso para haver um número único, e é por isso que as regras do género "10% mais 8.000€" enganam tanta gente. Conta com IMT, Imposto do Selo sobre a aquisição, Imposto do Selo sobre o financiamento, escritura, registos, avaliação bancária e os prémios iniciais dos seguros. Se tiveres até 35 anos e for a primeira habitação própria e permanente, o IMT Jovem pode mudar substancialmente a conta fiscal — calcula o IMT exato no simulador de IMT antes de assumires seja o que for.

Vale a pena transferir o crédito para outro banco? Depende muito mais do capital que ainda deves e do tempo que falta do que da diferença de taxa. Baixar o spread em 0,3 pontos percentuais em 180.000€ em dívida, com 20 anos pela frente, poupa cerca de 6.500€ em juros (a 3,19%); com 3 anos pela frente, e um saldo já reduzido a cerca de 35.000€, a mesma redução poupa cerca de 170€, menos do que a comissão máxima que o banco antigo pode cobrar num período de taxa variável. Essa comissão é o primeiro custo a confirmar: até 0,5% do capital num período de taxa variável e até 2% num período de taxa fixa, mais Imposto do Selo. O Imposto do Selo sobre o financiamento, esse, não se repete: a lei isenta o novo empréstimo até ao montante que ainda deves quando mudas de banco (artigo 7.º, n.º 1, alínea j), do Código do Imposto do Selo). Antes de mudares, apresenta a proposta concorrente ao teu banco atual e pede uma contraproposta.

Durante a fase fixa de uma taxa mista, quanto custa amortizar? Até 2% do capital reembolsado, não 0,5%. A lei liga a comissão ao regime de taxa que está a vigorar no momento do reembolso, não ao nome do contrato — numa mista, isso significa 2% enquanto durar o período fixo e 0,5% a partir daí. Numa amortização de 20.000€, são 400€ em vez de 100€, mais Imposto do Selo sobre a comissão.

Checklist antes de assinares

• Comparei pelo menos três propostas de bancos diferentes pela TAEG e pelo MTIC, não só pelo spread ou pela TAN?
• Recebi a FINE com a simulação nas três modalidades — variável, fixa e mista — para comparar com o mesmo capital e o mesmo prazo, e li-a completa, não só a primeira página?
• Somei todos os seguros e comissões ao custo total, e comparei o seguro de vida com outras seguradoras?
• Sei que, no seguro de vida, o banco só pode exigir a cobertura do risco de morte, e o que perco (proteção ou desconto no spread) se recusar as outras coberturas?
• Se tive ou tenho uma doença grave ou uma deficiência (ultrapassada ou controlada com tratamento), pedi ao médico, por escrito, a data que conta para o direito ao esquecimento, antes de preencher o questionário de saúde?
• Guardei uma cópia do questionário de saúde tal como o preenchi?
• Sei quando termina cada condição promocional e o que acontece à taxa se eu retirar algum produto associado mais tarde?
• Sei qual é a Euribor do meu contrato (3, 6 ou 12 meses) e de quanto em quanto tempo a taxa é revista?
• Calculei a minha prestação em pelo menos 4-5 cenários de taxa diferentes, não só na taxa de hoje?
• Se for taxa variável ou mista, pedi ao banco o cálculo do DSTI (a parte do rendimento líquido que vai para prestações) com o choque de taxa de juro já incluído?
• Sei quanto dinheiro preciso, no total, além da entrada — impostos, escritura, avaliação?
• Confirmei a avaliação bancária, não só o preço de compra, para saber o LTV real (a percentagem do valor da casa que o banco empresta)?
• Sei quanto custaria amortizar antecipadamente, se precisasse — e se o meu contrato prevê uma comissão mais baixa do que o máximo da lei, ou nenhuma?
• Confirmei o prazo máximo que o Banco de Portugal recomenda para a minha idade (40 anos até aos 35, 35 anos acima disso, contando a idade do titular mais velho)?
• Se for taxa mista: sei qual é o spread e qual é o indexante da fase variável, escritos no contrato que vou assinar?
• Calculei o ponto de equilíbrio da minha proposta concreta — quanto teria a taxa de subir, e durante quanto tempo, para a opção mais cara ter compensado?

Próximos passos

1. Reúne a FINE de pelo menos 3 propostas de bancos diferentes, e compara linha a linha — TAEG, MTIC, seguros, comissões.
2. Calcula a tua prestação nos 5 cenários de taxa deste guia com o simulador de crédito habitação, usando o teu capital e prazo reais.
3. Confere a TAN que te ofereceram contra a média do mês publicada pelo Banco de Portugal para a mesma modalidade — se estiver muito acima, tens argumento de negociação com um número público por trás.
4. Confirma, condição a condição, se cumpres os requisitos do IMT Jovem e da garantia pública e, se cumprires, calcula o imposto no simulador de IMT.
5. Se já tens crédito em curso e taxas desceram ou encontraste proposta melhor, simula a portabilidade — incluindo a comissão de reembolso antecipado do teu banco — e usa-a como argumento de negociação com o teu banco atual.
6. Se tiveres capital disponível para amortizar, compara as duas opções (reduzir prazo vs. reduzir prestação) no simulador de amortização antecipada antes de instruíres o banco.

Fontes e referências

Consultadas em setembro e outubro de 2026. As ligações apontam para a versão em vigor à data; confirma sempre a versão mais recente antes de decidires.

• Banco de Portugal — Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026, relativa aos novos contratos de crédito celebrados com consumidores: cálculo do LTV (artigo 3.º) e do DSTI, com a redução do rendimento acima dos 70 anos (artigo 4.º), limites de LTV de 90% e 80% (artigo 5.º), DSTI de 45% e margem de exceção de 10% por semestre (artigo 6.º), limites de maturidade de 40 e 35 anos (artigo 7.º), reporte e justificação (artigo 10.º e preâmbulo, princípio do «cumprimento ou explicação»), aplicação aos contratos cuja avaliação de solvabilidade ocorra a partir de 1 de agosto de 2026 e margem de exceção de 2026 (artigo 11.º) (documento do Banco de Portugal)
• Banco de Portugal — Instrução n.º 23/2023, de 9 de outubro, que define o choque de taxa de juro usado no cálculo do DSTI (identificada no artigo 4.º, n.º 2, da Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026) (Instrução n.º 23/2023)
• Banco de Portugal — Relatório de Acompanhamento dos Mercados de Crédito — 2025, publicado em junho de 2026: quotas das três modalidades, período fixo e taxa das novas mistas, peso da Garantia do Estado, fim da suspensão da comissão de reembolso antecipado (página da publicação)
• Banco de Portugal — BPstat, taxa de juro acordada anualizada das novas operações de crédito à habitação própria permanente (inclui renegociações), julho de 2026, valores publicados em setembro de 2026 e valores revistos consultados a 4 de outubro de 2026, séries 12710780, 12710779 e 12904069 (BPstat, crédito à habitação)
• Banco de Portugal — BPstat, Euribor a 3 meses e a 12 meses, médias mensais de dezembro de 2023 a maio de 2025, séries 13168436 e 13168437 (BPstat, mercado monetário)
• Banco de Portugal — Portal do Cliente Bancário, simulador para o crédito à habitação (simulador oficial)
• Decreto-Lei n.º 74-A/2017, de 23 de junho — regime dos contratos de crédito relativos a imóveis: artigo 11.º, n.os 2, alínea b), 3 e 4 (seguros e produtos associados), n.º 5, na redação da Lei n.º 14/2026 (condições da taxa reduzida, que deixam de poder ser exigidas «depois de decorrido um ano da decisão de não-contratação dessa taxa reduzida») e n.os 7 a 9 (seguro de vida, aditados pela Lei n.º 14/2026, de 27 de abril, em vigor desde o início de maio de 2026); artigo 13.º, n.º 10 (FINE nas três modalidades); artigo 21.º, n.os 2 a 4 (indexante); artigo 22.º, n.os 1 e 2 (aviso da nova TAN); artigos 23.º e 24.º (reembolso antecipado, comissões e transferência); artigo 25.º, n.º 1 (renegociação) (versão consolidada, Diário da República; Lei n.º 14/2026)
• Lei n.º 75/2021, de 18 de novembro — direito ao esquecimento: artigo 2.º, n.º 1 (situações abrangidas, comprovadas; na alínea b), deficiência superada: incapacidade de 60% ou mais reduzida abaixo desse limiar; na alínea c), situação controlada com tratamento) e n.º 2 (doença oncológica, VIH, diabetes e hepatite C, aditado pela Lei n.º 14/2026); artigo 3.º, n.os 1 e 2 (proibições e prazos), com as alterações do Decreto-Lei n.º 79/2026 e da Lei n.º 14/2026; artigo 6.º-A, n.º 1 (dever de esclarecimento) (versão consolidada, Procuradoria-Geral Regional de Lisboa; texto original de 2021; Lei n.º 14/2026)
• Decreto-Lei n.º 79/2026, de 17 de março — regulamenta a Lei n.º 75/2021: tabela («grelha de referência») com prazos mais favoráveis para algumas doenças oncológicas, atualizada de dois em dois anos e divulgada no site do SNS 24 (artigo 5.º e anexo), informação sobre o direito ao esquecimento nos sites dos bancos e das seguradoras (artigo 4.º, n.os 1 e 3) e reclamações ao Banco de Portugal e à ASF (artigo 6.º, n.º 2) (Decreto-Lei n.º 79/2026)
• Autoridade de Supervisão de Seguros e Fundos de Pensões — Norma Regulamentar n.º 12/2024-R, de 17 de dezembro (Diário da República, 2.ª série, n.º 3, de 6 de janeiro de 2025), direito ao esquecimento nos seguros: artigo 3.º, n.os 2 a 5 (o que a seguradora não pode pedir nem usar, e a resposta negativa), artigo 4.º (incapacidade atual) e artigo 6.º, n.os 3 (informação no site da seguradora) e 4 (aviso no questionário) (Norma Regulamentar n.º 12/2024-R)
• Regime Jurídico do Contrato de Seguro (Decreto-Lei n.º 72/2008, de 16 de abril) — artigos 24.º a 26.º (declaração inicial do risco e consequências das omissões ou inexatidões) (versão consolidada, Procuradoria-Geral Regional de Lisboa)
• Regime Jurídico do Contrato de Seguro — artigo 188.º (no seguro de vida, a seguradora não pode invocar omissões ou inexatidões negligentes decorridos dois anos sobre a celebração do contrato; não se aplica às coberturas complementares de acidente e de invalidez, salvo previsão contratual em contrário) (artigo 188.º, Procuradoria-Geral Regional de Lisboa)
• Código Civil — artigo 627.º, n.º 1 (o fiador garante o pagamento da dívida, ficando pessoalmente obrigado perante o credor) (artigo 627.º, Procuradoria-Geral Regional de Lisboa)
• Código Civil — artigo 1142.º (no mútuo, quem recebe o empréstimo fica obrigado a restituí-lo) (artigo 1142.º, Procuradoria-Geral Regional de Lisboa)
• Lei n.º 7/2001, de 11 de maio — união de facto: artigo 1.º, n.º 2 (duas pessoas que vivem em condições análogas às dos cônjuges há mais de dois anos) (versão consolidada, Procuradoria-Geral Regional de Lisboa)
• Entidade Reguladora da Saúde — atestado médico de incapacidade multiuso, que atribui à incapacidade um grau expresso em percentagem (Decreto-Lei n.º 202/96, de 23 de outubro) (ers.pt)
• Lei n.º 74/98, de 11 de novembro, artigo 2.º, n.os 2 e 4 (entrada em vigor dos diplomas que não fixam data) (versão consolidada, Procuradoria-Geral Regional de Lisboa)
• Decreto-Lei n.º 80-A/2022, de 25 de novembro — artigo 7.º (suspensão da comissão de reembolso antecipado em período de taxa variável), com as alterações da Lei n.º 1/2025, de 6 de janeiro, artigo 22.º (até 31 de dezembro de 2025) (Decreto-Lei n.º 80-A/2022; Lei n.º 1/2025)
• Código do Imposto do Selo — artigo 7.º, n.º 1, alínea j) (isenção do mútuo até ao capital em dívida na mudança de instituição de crédito), artigo 7.º-A (dedução na aquisição por jovens) e Tabela Geral, verbas 1.1 (0,8% na aquisição), 17.1.2 e 17.1.3 (0,50% e 0,60% no financiamento, conforme o prazo) e 17.3.4 (4% sobre comissões de serviços financeiros) (versão em vigor, Portal das Finanças)
• Código do IMT — artigo 9.º, n.os 2 e 3 (isenção de jovens até aos 35 anos e exclusão de quem foi proprietário de prédio urbano habitacional nos três anos anteriores), artigo 12.º, n.º 1 (o imposto incide sobre o maior entre o valor do contrato e o VPT) e artigo 17.º, n.º 1, alíneas a) e b) (escalões aplicáveis, com as alterações da Lei n.º 73-A/2025, de 30 de dezembro), e n.os 10 a 12 (compradores não residentes, Decreto-Lei n.º 97/2026) (versão em vigor, Portal das Finanças)
• Decreto-Lei n.º 44/2024, de 10 de julho, alterado pelo Decreto-Lei n.º 24/2025, de 19 de março — garantia pessoal do Estado no crédito à habitação própria e permanente de jovens até aos 35 anos: condições cumulativas do artigo 2.º (Decreto-Lei n.º 44/2024; Decreto-Lei n.º 24/2025)
• Portaria n.º 236-A/2024/1, de 27 de setembro — regulamenta a garantia pública: condições de acesso (artigo 3.º), rendimento (artigo 4.º), prazo (artigo 5.º), fiança (artigo 6.º) e duração (artigo 9.º) (Portaria n.º 236-A/2024/1, Diário da República)
• Código do IRS — artigo 68.º, n.º 1 (escalões de 2026: o 8.º vai até 86.634€, com as alterações da Lei n.º 73-A/2025) (versão em vigor, Portal das Finanças)
• Ministério da Justiça — Balcão Casa Pronta, preços por processo (justica.gov.pt)
• Autoridade Tributária e Aduaneira — Ofício Circulado n.º 40129/2026, de 6 de janeiro de 2026, tabelas práticas do IMT em vigor a partir de 1 de janeiro de 2026: Tabela II (Continente, jovens, isenção até 330.539€) e Tabela V (Regiões Autónomas, jovens, isenção até 413.174€) (Ofício Circulado n.º 40129/2026); página do IMT Jovem no Portal das Finanças