Crédito habitação: taxa fixa, variável ou mista

Comprar uma casa envolve duas decisões diferentes: quanto custa a casa, e quanto custa financiá-la. A segunda pode alterar brutalmente o custo total ao longo dos anos — e é normalmente tomada sob pressão de tempo, sem comparação séria entre propostas. Num crédito habitação não estás só a escolher uma taxa; estás a escolher quem vai suportar o risco de variação das taxas de juro ao longo de décadas, e essa escolha pode valer dezenas de milhares de euros.

Os três tipos de taxa

Na taxa variável, a taxa é composta por Euribor mais spread, e pode ser revista segundo a periodicidade contratada (3, 6 ou 12 meses). Se a Euribor sobe, a prestação tende a subir; se desce, tende a descer. Normalmente começa mais baixa do que uma taxa fixa equivalente, mas a prestação não é totalmente previsível ao longo do tempo.

Na taxa fixa, a taxa contratada mantém-se durante o período definido — se for fixa para todo o prazo, a prestação de capital e juros é previsível dentro da estrutura contratual. A vantagem é proteção contra subidas de taxa; a desvantagem é que normalmente pagas um prémio por essa previsibilidade, porque estás a transferir o risco de subida das taxas para o banco, e o banco cobra por assumir esse risco. Se as taxas descerem, continuas preso à taxa que contrataste.

A taxa mista combina as duas: começas com um período fixo (2, 5 ou 10 anos, por exemplo) e depois passas a variável — uma espécie de compromisso entre previsibilidade agora e exposição às taxas mais tarde. É uma estrutura muito comum em Portugal. Mas atenção: a taxa mista não elimina o risco de taxa, apenas o adia para depois do período fixo terminar — e pode criar uma falsa sensação de segurança se esqueceres que, ao fim de 5 anos, por exemplo, voltas a estar exposto à Euribor tal como quem escolheu variável desde o início.

A Euribor e o spread — o que realmente compõe a tua taxa

A Euribor é uma taxa de referência do mercado monetário do euro; para crédito habitação, as referências mais comuns em Portugal são 3, 6 e 12 meses. Uma Euribor mais baixa não significa automaticamente crédito mais barato — é preciso somar sempre Euribor mais spread mais custos associados. Por exemplo, com Euribor a 2,50% e spread de 0,80%, a TAN aproximada seria 3,30%. Se a Euribor subir para 4,00%, mantendo o mesmo spread, a TAN passa a aproximadamente 4,80% — é esta componente que introduz o risco de taxa que discutimos ao longo deste guia.

A matemática da prestação — a fórmula, explicada sem mistério

Num empréstimo amortizável pelo sistema francês (o mais comum em crédito habitação, com prestação constante), a prestação mensal calcula-se por:

Não precisas de fazer esta conta à mão — é para isso que serve o nosso simulador de crédito habitação — mas perceber a fórmula ajuda a entender por que razão taxa, prazo e capital interagem da forma como interagem: a mesma variação de taxa pesa mais quanto maior for o capital e mais longo for o prazo restante.

O stress test — calcula a tua prestação em 5 cenários, não só no de hoje

Antes de assinares qualquer contrato de taxa variável ou mista, faz esta simulação com os teus próprios números. Usando como exemplo um crédito de 250.000€ a 30 anos, eis como a prestação evolui consoante a taxa:

Repara na diferença entre os extremos: subir de 2% para 6% quase duplica a prestação mensal, sobre o mesmo capital e prazo. Com a Euribor a 12 meses atual de 3,16% mais um spread típico de 0,8% a 1%, muita gente está hoje já a pagar uma TAN próxima dos 4%, ou seja, algures a meio desta tabela — não no extremo baixo. Se conseguires suportar confortavelmente o cenário de 5-6%, tens uma margem de segurança real. Se o cenário de 4% já aperta seriamente o teu orçamento, o crédito pode estar dimensionado para o limite máximo da tua capacidade, não para uma margem confortável — e é exactamente isto que o choque de stress do Banco de Portugal (que vais ver a seguir, no cálculo do DSTI) tenta capturar.

Quanto custa mesmo comprar casa, além do preço no anúncio

Além do preço da casa, há sempre IMT, Imposto do Selo sobre a aquisição, Imposto do Selo sobre o próprio financiamento, custos de escritura e registo, avaliação bancária, comissões, e os seguros exigidos pelo banco. O IMT é calculado segundo regras próprias, e nalgumas situações a base tributável pode ser influenciada pelo Valor Patrimonial Tributário (VPT) — a Autoridade Tributária aplica, em regra, o mais elevado entre o valor de compra e o VPT quando essa regra se aplica.

Isenções para jovens até 35 anos — o IMT Jovem

O regime do IMT Jovem aplica-se, em determinadas condições, a quem tem idade igual ou inferior a 35 anos, não é dependente para efeitos de IRS, e está a adquirir a primeira habitação própria e permanente. A Autoridade Tributária exige ainda que a pessoa não seja titular de direito de propriedade (ou figura parcelar desse direito) sobre um prédio urbano habitacional no momento da compra, nem nos três anos anteriores — uma condição que muita gente desconhece e que pode invalidar a isenção mesmo achando que cumpre os outros requisitos.

Em 2026, no Continente, o limite para a isenção integral de IMT e Imposto do Selo na aquisição é 330.539€. Acima desse valor, dentro das condições legais, a isenção pode ser apenas parcial. Nos Açores e na Madeira os valores de referência podem diferir dos do Continente — as regiões autónomas têm historicamente acompanhado a lógica do regime nacional, mas com escalões e limites próprios, por isso não assumas automaticamente o valor do Continente se comprares fora dele: confirma o valor em vigor junto do Portal das Finanças ou da administração fiscal regional. Vale a pena repetir uma distinção importante: pagar menos imposto não significa precisar de menos dinheiro para os restantes custos da compra — o Imposto do Selo sobre o próprio financiamento, por exemplo, continua a aplicar-se independentemente da idade.

Garantia pública para jovens — o que é, e o que não é

É uma medida diferente da isenção fiscal, e frequentemente confundida com ela. A garantia pública pode permitir financiamento entre 85% e 100% do valor da transação, desde que cumpridos os requisitos legais. Para os contratos abrangidos, o valor da transação não pode exceder 450.000€, e os contratos têm de ser celebrados dentro do prazo previsto no regime atual (até 31 de dezembro de 2026, segundo as regras em vigor à data deste guia).

Taxa de esforço — o rácio DSTI, com o limite atualizado em 2026

O Banco de Portugal indica atualmente que o rácio DSTI — a relação entre o total das prestações mensais de crédito e o rendimento mensal líquido — não deve, em regra, exceder 45% (o limite desceu de 50%, em vigor desde 1 de agosto de 2026, na Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026). Isto não significa que, abaixo de 45%, o banco seja obrigado a aprovar, nem que, acima, seja impossível obter crédito — é um limite prudencial dentro do quadro de avaliação de solvabilidade, não uma garantia de aprovação. O banco olha ainda para estabilidade do rendimento, outros créditos em curso, idade, prazo, LTV, histórico, e a natureza do teu emprego.

LTV — Loan to Value, a palavra que decide quanto te emprestam

O LTV compara o valor do crédito com o valor relevante do imóvel, sendo o valor do imóvel considerado o menor entre o preço de compra e a avaliação bancária para este efeito. O Banco de Portugal define limites diferentes consoante a finalidade do imóvel:

Tal como no DSTI, também aqui existe uma margem de exceção: cada banco pode conceder uma pequena fatia do seu volume trimestral de novo crédito fora destes limites — por isso, ver um caso de financiamento a mais de 90% para HPP não significa que a regra tenha desaparecido, significa que esse caso específico coube dentro da margem de exceção do banco.

A FINE — o documento mais importante que a maioria nunca lê até ao fim

Antes de contratares, tens direito a receber a Ficha de Informação Normalizada Europeia (FINE), que reúne num único documento a TAN, a TAEG, comissões, seguros exigidos, montante do empréstimo e o MTIC. Não te fiques pela primeira página — compara sistematicamente cada um destes elementos entre propostas de bancos diferentes, incluindo os produtos associados exigidos para obteres o spread anunciado.

TAEG, TAN e MTIC — os três números que decidem tudo

A TAN reflete essencialmente o custo dos juros segundo a estrutura contratual. A TAEG inclui uma visão mais completa dos custos legalmente abrangidos — é o número que devias sempre comparar entre propostas. O MTIC mostra, em euros absolutos, tudo o que vais pagar até ao fim do contrato — capital, juros, seguros e comissões somados. Ao comparares propostas, olha para a TAEG, mas não pares aí: analisa também seguros, custos de conta, produtos associados, comissões, e a duração real de qualquer condição promocional.

Amortizar antecipadamente ou investir a diferença?

Imagina que tens 20.000€ disponíveis e o teu crédito está a 3,5%. Uma amortização produz uma poupança de juros equivalente, em termos simplificados, ao custo do financiamento que deixas de pagar — um benefício relativamente previsível e garantido. Investir os mesmos 20.000€ em ações pode produzir +20%, −20%, ou qualquer valor entre os dois. Por isso, nunca compares "3,5% garantidos" com "7% históricos" como se fossem taxas equivalentes — uma tem risco completamente diferente da outra, e essa diferença de risco é o que está mesmo em jogo na decisão, não só o número percentual. Se tiveres, além do crédito habitação, outras dívidas com taxa mais alta (cartão, crédito pessoal), essas costumam ter prioridade absoluta sobre amortizar a casa — consulta sair primeiro das dívidas caras para perceberes a ordem certa.

Ao amortizares, tens ainda de escolher entre reduzir o prazo (mantendo a prestação parecida, poupa mais juros no total porque sais mais cedo do crédito) ou reduzir a prestação (mantendo o prazo, alivia o orçamento mensal desde já e reduz a taxa de esforço). Por defeito, muitos bancos aplicam a amortização como redução de prestação — se quiseres reduzir o prazo em vez disso, tens normalmente de o solicitar explicitamente ao banco. Financeiramente, reduzir o prazo costuma poupar mais juros totais; reduzir a prestação dá-te mais margem de manobra mensal imediata. Não existe opção universalmente melhor — depende do teu objetivo concreto nesse momento. Usa o simulador de amortização antecipada para comparares as duas opções com os teus números reais antes de decidires.

O truque dos seguros associados

Um spread mais baixo pode estar associado à contratação de produtos específicos. Imagina o Banco A com spread de 0,70% mas seguro de vida a 400€/ano, contra o Banco B com spread de 0,90% mas seguro de vida a 150€/ano — não compares os spreads isoladamente, compara o custo total anual de cada proposta completa. Presta atenção especial ao seguro de vida: o prémio pode alterar-se ao longo do tempo, nomeadamente com a idade e as características da apólice — uma proposta que parece barata aos 35 anos pode não ser igualmente barata aos 50.

Não existe modalidade universalmente melhor — só mais adequada ao teu caso

O próprio Banco de Portugal sublinha que nenhuma das três modalidades (fixa, variável, mista) é universalmente melhor — depende das tuas expectativas sobre a evolução das taxas, da tua capacidade financeira, da tua tolerância ao risco, do horizonte do crédito, e da estabilidade do teu rendimento. Uma forma simples de estruturar a decisão: se valorizas previsibilidade acima de tudo, a fixa protege-te; se aceitas variações e queres poder beneficiar de eventuais descidas, a variável dá-te essa flexibilidade; se queres estabilidade inicial mas aceitas risco mais tarde, a mista distribui o problema em duas fases. Mas a pergunta mais importante de todas é ainda mais simples: quanto crédito consigo mesmo suportar se as taxas forem muito mais altas do que hoje? Se a resposta for "nenhum", talvez o problema não seja a escolha da taxa — seja pedires menos dinheiro emprestado à partida.

Portabilidade e transferência de crédito — quando faz sentido mudar de banco

Se conseguires uma proposta claramente melhor noutro banco depois de já teres um crédito em curso, podes transferir o crédito — o novo banco liquida o saldo em dívida ao banco antigo, e passas a pagar ao novo, nas condições renegociadas. Isto tem custos próprios (nova avaliação, novo registo, eventualmente novo Imposto do Selo sobre o novo financiamento) que precisam de ser comparados com a poupança esperada ao longo do tempo restante do crédito — uma transferência só compensa se a poupança de juros ao longo dos anos que faltam superar claramente estes custos de transição.

Por exemplo: se transferires um crédito de 180.000€ com 20 anos restantes e conseguires baixar o spread em 0,3 pontos percentuais, a poupança de juros ao longo do tempo restante pode facilmente ultrapassar 5.000€ — mas se os custos de transferência (avaliação, registo, Imposto do Selo sobre o novo financiamento) somarem 800€ a 1.200€, ainda assim compensa amplamente; se, pelo contrário, só faltarem 3 anos de crédito, a mesma redução de spread pode não gerar poupança suficiente para cobrir esses custos. O tempo restante do crédito é, por isso, tão importante para esta decisão como a diferença de taxa em si. Antes de decidires, pede sempre ao teu banco atual uma contraproposta: muitas vezes, o simples facto de teres uma alternativa concreta na mão é suficiente para o banco atual melhorar as condições sem precisares de mudar de instituição.

Checklist antes de assinares

• Comparei pelo menos três propostas de bancos diferentes?
• Olhei para a TAEG e o MTIC, não só para o spread ou a TAN?
• Li a FINE completa, não só a primeira página?
• Somei todos os seguros e comissões ao custo total, e comparei o seguro de vida com outras seguradoras?
• Sei quando termina cada condição promocional, e o que acontece depois?
• Sei o que acontece à taxa se eu retirar algum produto associado mais tarde?
• Calculei a minha prestação em pelo menos 4-5 cenários de taxa diferentes, não só na taxa de hoje?
• Pedi ao banco o cálculo do DSTI com o choque de taxa de juro já incluído?
• Sei quanto dinheiro preciso, no total, além da entrada — impostos, escritura, avaliação?
• Confirmei a avaliação bancária, não só o preço de compra, para saber o LTV real?
• Sei quanto custaria amortizar antecipadamente, se precisasse — incluindo se a isenção temporária de comissão (terminada em 2025) ainda se aplica ao meu contrato específico?

Próximos passos

1. Reúne a FINE de pelo menos 3 propostas de bancos diferentes, e compara linha a linha — TAEG, MTIC, seguros, comissões.
2. Calcula a tua prestação nos 5 cenários de taxa deste guia com o simulador de crédito habitação, usando o teu capital e prazo reais.
3. Confirma a tua elegibilidade real para IMT Jovem e garantia pública com o simulador de IMT, se te aplicar.
4. Se já tens crédito em curso e taxas desceram ou encontraste proposta melhor, simula a portabilidade e usa-a como argumento de negociação com o teu banco atual.
5. Se tiveres capital disponível para amortizar, compara as duas opções (reduzir prazo vs. reduzir prestação) no simulador de amortização antecipada antes de instruíres o banco.