Calcula a prestação mensal estimada do teu crédito habitação e a taxa de esforço — o peso das prestações de crédito no rendimento de quem pede o empréstimo, a que o Banco de Portugal chama DSTI —, sem e com o choque de taxa de juro que o banco tem de simular nos créditos de taxa variável ou mista, e o empréstimo máximo que cabe no limite recomendado de 45%. Preenche os campos abaixo: o cálculo é feito no teu navegador e o que escreves não sai dele. A exceção é o relatório detalhado por email, mais abaixo, e só se o pedires: aí enviamos o teu email (e o teu nome, se pedires também as novidades) e os números do cálculo, incluindo o rendimento que indicares, e guardamo-los até nos pedires para os apagar.
Crédito habitação
Prestação mensal estimada e taxa de esforço, com e sem choque de taxa. Os campos vêm preenchidos com um exemplo: substitui pelos teus valores.
Estimativa de prestação de capital e juros, com prestação constante e taxa fixa (o valor não muda ao longo do prazo; também se chama sistema francês). Num crédito de taxa variável, a prestação muda a cada revisão da taxa prevista no contrato, por isso o resultado vale para a taxa que indicares. Não inclui seguros, comissões nem Imposto do Selo (o imposto cobrado sobre o crédito). Os limites do Banco de Portugal são recomendações às instituições, correspondem a valores máximos e não substituem a avaliação de solvabilidade que o banco te faz: ficar abaixo deles não obriga ninguém a aprovar-te o crédito.
—
Como ler este resultado
A taxa de esforço sem choque é a conta simples: a prestação deste crédito, mais as outras prestações que indicaste, a dividir pelo rendimento líquido dos titulares. A taxa com choque, em destaque no resultado, é a que o banco usa. Antes de aprovar um crédito de taxa variável ou mista, a instituição tem de refazer a conta com a taxa agravada pelo choque de taxa de juro, e é esse valor que entra no DSTI. A Instrução do Banco de Portugal que define o choque só o prevê para a taxa variável e para a mista: num crédito a taxa fixa para todo o prazo, a taxa de esforço que conta é a que não tem choque.
Num crédito de taxa mista, a conta do banco é outra: aplica o choque à fase de taxa variável ou usa a prestação do período de taxa fixa, se for maior (Instrução n.º 23/2023, n.º 2). Para te aproximares dela, corre o simulador duas vezes — uma com a taxa fixa inicial, a olhar para a taxa de esforço sem choque, e outra com a média da Euribor do mês anterior mais o spread previsto para a fase variável, a olhar para a taxa com choque — e fica com a mais alta.
Com os valores de exemplo — 180.000€, 35 anos, TAN de 3,8% e 2.200€ de rendimento líquido —, a prestação é de 775,55€ e a taxa de esforço fica em 35,3%. Com o choque mínimo de 1,5 pontos percentuais (o prazo é superior a 10 anos), a prestação testada sobe para 943,16€ e a taxa de esforço para 42,9%: quase 168€ por mês de diferença, e mais de sete pontos percentuais. Basta juntar 150€ de prestação de um crédito automóvel para a conta simples dar 42,1%, ainda abaixo do limite recomendado de 45%, e a conta do banco dar pelo menos 49,7%, já acima dele.
Se fores liquidar esse crédito — pagá-lo por inteiro — antes de o banco disponibilizar o dinheiro da casa, e o assumires expressamente, o banco pode contar só a prestação nova, desde que tenha o comprovativo da liquidação com data anterior (artigo 4.º, n.º 4, da Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026). No exemplo, a taxa de esforço com choque voltava aos 42,9%.
Como funciona o cálculo
A prestação sai do sistema de prestação constante (sistema francês) com taxa fixa: P = C × i ÷ [1 − (1 + i)−n], em que C é o capital emprestado, i é a taxa anual dividida por 12 e n é o número de meses (prazo em anos × 12). A prestação mantém-se igual ao longo de todo o prazo (num crédito de taxa variável, muda quando a taxa muda), mas a proporção entre capital e juros dentro dela muda — no início paga-se mais juros, no fim mais capital. O total de juros é a diferença entre tudo o que vais pagar ao longo do prazo e o capital que pediste emprestado.
A taxa de esforço segue a definição do Banco de Portugal: no numerador, a prestação deste crédito somada às prestações dos outros créditos dos titulares; no denominador, o rendimento mensal líquido de impostos e de contribuições obrigatórias para a Segurança Social (artigos 2.º e 4.º da Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026). A taxa de esforço com choque repete a conta com a TAN agravada pelo choque de taxa de juro mínimo que a Instrução do Banco de Portugal n.º 23/2023 prevê para a taxa variável: pelo menos 0,5 pontos percentuais em contratos com prazo igual ou inferior a 5 anos, 1 ponto percentual entre mais de 5 e 10 anos, e 1,5 pontos percentuais em contratos com prazo superior a 10 anos. O banco pode testar uma subida maior e, nesse caso, a taxa de esforço dele fica acima da que aqui vês. As outras prestações que indicares entram nas duas contas sem agravamento, porque o choque incide sobre o crédito novo. O empréstimo máximo faz a conta ao contrário: parte da prestação que leva a taxa de esforço com choque exatamente aos 45% (45% do rendimento, menos as outras prestações) e calcula o capital que essa prestação paga, no mesmo prazo, à TAN agravada pelo choque.
Há ainda uma regra que este simulador não aplica e que pode apertar a conta: quando a idade do mutuário no termo previsto do contrato for superior a 70 anos, o Banco de Portugal recomenda que se considere uma redução do rendimento de, pelo menos, 20%, ponderada pelo rácio entre o número de anos de vigência do contrato em que a idade passa dos 70 e a maturidade total (artigo 4.º, n.º 5, alínea b)). Quem tem 40 anos e pede 35 acaba o crédito aos 75: são 5 dos 35 anos acima dos 70, o que corta pelo menos 20% × 5 ÷ 35 ≈ 2,9% ao rendimento considerado — no exemplo desta página, a taxa de esforço com choque subiria de 42,9% para, pelo menos, 44,1%. A redução não se aplica a quem já esteja reformado no momento da avaliação de solvabilidade e, nos contratos com mais do que um mutuário em que só há informação sobre o rendimento agregado, conta a idade do mais velho.
O truque: pede o número ao contrário
Em vez de perguntares "qual é a minha taxa de esforço?", pergunta "quanto é que me podem emprestar sem passar dos 45% depois do choque?". Com 2.200€ de rendimento líquido e nenhum outro crédito, 45% dá uma prestação máxima de 990€. À TAN de 3,8% e a 35 anos, 990€ pagariam um empréstimo de cerca de 229.774€ — é a conta óbvia, a que se faz com a taxa da proposta. Mas, num crédito de taxa variável, o banco tem de testar pelo menos 5,3% (a TAN mais 1,5 pontos percentuais), e a 5,3% os mesmos 990€ só chegam para cerca de 188.938€. São quase 41.000€ de distância entre a conta que fazes em casa e a conta que o banco é obrigado a fazer, sem nada ter mudado no teu salário. Num crédito de taxa mista, a conta do banco é outra (vê acima como te aproximares dela). O simulador mostra este número na linha do empréstimo máximo: faz esta conta antes de assinares o contrato-promessa, não depois. E o máximo não é o valor que convém pedires: os 45% são um limite máximo recomendado aos bancos, não a medida do que consegues pagar com folga, e esta prestação ainda não inclui seguros, comissões nem Imposto do Selo.
O preço do prazo, em euros
Alongar o prazo baixa a taxa de esforço depressa, mas sai caro. Num empréstimo de 180.000€ a uma TAN de 3,8%, só capital e juros:
| Prazo | Prestação mensal | Juros totais |
|---|---|---|
| 25 anos | 930,34€ | 99.103€ |
| 30 anos | 838,72€ | 121.940€ |
| 35 anos | 775,55€ | 145.729€ |
| 40 anos | 730,06€ | 170.427€ |
Passar de 30 para 40 anos alivia a prestação em cerca de 109€ por mês e custa cerca de 48.500€ de juros a mais. Repara ainda que os 40 anos só são um prazo recomendado se o mutuário mais velho tiver 35 anos ou menos: com 36 anos, o máximo recomendado passa a 35 anos e a prestação sobe logo para 775,55€.
Checklist antes de ires ao banco
- Somei o rendimento líquido de todos os titulares do contrato, e só deles, com o valor anual dividido por 12?
- Incluí as prestações de todos os outros créditos com plano de reembolso definido — carro, crédito pessoal, outro crédito habitação?
- Se vou liquidar algum desses créditos antes de o banco disponibilizar o empréstimo, disse-o expressamente ao banco, para ele poder contar só a prestação nova?
- Olhei para a taxa de esforço com o choque de taxa, e não só para a de hoje?
- Sei qual é o prazo máximo recomendado para mim, em função da idade do mutuário mais velho?
- Se algum titular passa dos 70 anos antes do fim do contrato, contei com a redução de rendimento que o banco deve considerar?
- Pedi ao banco o cálculo do DSTI que ele próprio fez, com o choque de taxa de juro já incluído?
- Somei por fora os seguros, as comissões e o Imposto do Selo, que não estão nesta prestação?
- Confirmei que consigo pagar a prestação, com os seguros e as comissões, a par das minhas despesas correntes e com alguma folga, e não apenas que ela cabe nos 45%?
- Confirmei a prestação e o custo total no simulador oficial do Banco de Portugal, sem ligação comercial a nenhum banco?
Para perceberes o que está por trás destes números — como escolher entre taxa fixa, variável e mista, o que é o LTV, quanto custa comprar casa além do preço e quando compensa transferir o crédito —, lê o guia Crédito habitação: fixa, variável ou mista.
Fontes
Consultadas em setembro de 2026. As ligações apontam para a versão em vigor à data; confirma sempre a versão mais recente antes de decidires.
- Banco de Portugal — Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026, relativa aos novos contratos de crédito celebrados com consumidores: definições de DSTI e de rendimento (artigo 2.º), cálculo do LTV (artigo 3.º) e do DSTI (artigo 4.º), limite de LTV de 90% na habitação própria e permanente (artigo 5.º), DSTI de 45% e margem de exceção de 10% por semestre (artigo 6.º), maturidade de 40 e 35 anos (artigo 7.º), limites como valores máximos (artigo 9.º), reporte e justificação (artigo 10.º) e aplicação a partir de 1 de agosto de 2026 (artigo 11.º) (documento do Banco de Portugal)
- Banco de Portugal — Instrução n.º 23/2023, de 9 de outubro: choque de taxa de juro nos créditos de taxa variável e de taxa mista, e indexante a usar no teste (n.os 1 a 4) (Instrução n.º 23/2023)
- Decreto-Lei n.º 74-A/2017, de 23 de junho — regime dos contratos de crédito relativos a imóveis: artigo 4.º (definições de TAN, TAEG, custo total do crédito e montante total imputado ao consumidor) e artigo 21.º, n.os 2 e 4 (indexante pela média do mês anterior e revisão da taxa variável) (versão consolidada, Diário da República)
- Decreto-Lei n.º 44/2024, de 10 de julho, alterado pelo Decreto-Lei n.º 24/2025, de 19 de março — garantia pessoal do Estado no crédito à habitação própria e permanente de jovens até aos 35 anos: condições do artigo 2.º (Decreto-Lei n.º 44/2024; Decreto-Lei n.º 24/2025)
- Código do Imposto do Selo — Tabela Geral, verba 17.1 (imposto sobre a utilização de crédito) (Portal das Finanças)
Perguntas frequentes
Usa-se a fórmula do sistema de prestação constante (sistema francês), que calcula um valor mensal fixo de capital e juros ao longo do prazo, com base no montante do empréstimo, na taxa de juro anual e no número de meses. Este simulador não inclui seguros, comissões nem Imposto do Selo.
É o peso das prestações de crédito no rendimento de quem pede o empréstimo. O Banco de Portugal chama-lhe DSTI e recomenda que as instituições não concedam crédito de que resulte um DSTI superior a 45% (artigo 6.º, n.º 1, da Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026). O limite desceu de 50% para 45% e aplica-se aos contratos cuja avaliação de solvabilidade ocorra a partir de 1 de agosto de 2026. Cada instituição pode ainda ultrapassá-lo em até 10% do montante total de créditos que conceder em cada semestre, justificando que elementos adicionais considerou (artigo 6.º, n.os 2 e 3).
É um aumento da taxa que o banco tem de simular antes de te emprestar dinheiro a taxa variável ou mista, para testar se aguentarias uma subida. Nos contratos de taxa variável, a instituição considera o impacto de um aumento do indexante de, pelo menos, 0,5 pontos percentuais em prazos até 5 anos, 1 ponto percentual entre 5 e 10 anos e 1,5 pontos percentuais acima de 10 anos (Instrução do Banco de Portugal n.º 23/2023, n.º 1). Nos contratos de taxa mista aplica-se o mesmo aumento à fase de taxa variável, ou a prestação do período de taxa fixa se for maior (n.º 2). É este valor agravado que entra no cálculo do DSTI, por isso o simulador mostra as duas taxas de esforço.
No denominador entra o rendimento dos titulares do crédito (os mutuários), líquido de impostos e de contribuições obrigatórias para a Segurança Social, com o valor anual dividido por 12 meses — não o rendimento de toda a gente que vive na casa. No numerador entram as prestações de todos os contratos de crédito já celebrados pelos titulares que tenham um plano de reembolso definido, mais a prestação do crédito novo; ficam de fora descobertos, cartões e linhas de crédito sem plano de reembolso definido. Havendo mais do que um titular, somam-se as prestações dos créditos de cada um, sem qualquer ajustamento pelo número de titulares (artigos 2.º, alíneas d) e i), e 4.º, n.os 1 a 3 e 5, da Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026).
Dentro do limite do DSTI, o máximo é o empréstimo cuja prestação, somada às dos outros créditos, fica nos 45% do rendimento líquido dos titulares. Num crédito de taxa variável, essa prestação é calculada com a TAN agravada pelo choque de taxa de juro; num crédito de taxa mista, conta a mais alta de duas: a prestação com a taxa prevista para a fase variável agravada pelo choque, ou a do período de taxa fixa (Instrução do Banco de Portugal n.º 23/2023, n.os 1 e 2). Com 2.200€ de rendimento, sem outros créditos e 35 anos, a prestação máxima é de 990€: numa proposta de taxa variável com TAN de 3,8%, o banco faz a conta a pelo menos 5,3% (a TAN mais 1,5 pontos percentuais), e a 5,3% esses 990€ pagam um empréstimo de cerca de 188.938€; sem o choque, pagariam cerca de 229.774€. O simulador faz esta conta com os teus números. Há um segundo limite, o LTV (o peso do empréstimo no valor da casa): na compra de uma habitação própria e permanente, o Banco de Portugal recomenda que o empréstimo não passe de 90% do menor valor entre o preço de aquisição e a avaliação do imóvel (artigos 3.º, n.º 1, e 5.º, n.º 1, da Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026). Quem tem até 35 anos e compra a primeira habitação própria e permanente pode, se cumprir as restantes condições, ter uma garantia do Estado de até 15% do valor da transação, que se destina a permitir que o banco financie a totalidade do preço (Decreto-Lei n.º 44/2024, artigo 2.º); o guia do crédito habitação explica as condições e o prazo.
Usa a TAN (Taxa Anual Nominal), que é a taxa de juro anual do crédito — na taxa variável, a Euribor mais o spread — e a única que entra na fórmula da prestação. A TAEG (Taxa Anual de Encargos Efetiva Global) é uma medida mais larga, que junta aos juros as comissões, os impostos e os seguros exigidos para obteres o crédito nas condições contratadas; se a puseres neste campo, a prestação de capital e juros sai mais alta do que a real.
Não. Calcula a prestação de capital e juros. Seguros de vida e multirriscos (da casa), comissões bancárias e Imposto do Selo (o imposto cobrado sobre o crédito) são custos adicionais que tens de somar por fora para teres o custo total real. A TAEG e o MTIC (montante total imputado ao consumidor: o capital mais todos os custos do crédito) da proposta do banco já os incluem, no caso dos seguros quando são exigidos para obteres o crédito nas condições propostas.
O Banco de Portugal recomenda que a maturidade dos créditos à habitação e dos créditos com garantia hipotecária não exceda 40 anos para mutuários com idade igual ou inferior a 35 anos e 35 anos para mutuários com mais de 35 anos, contados a partir da entrada em vigor do contrato. Havendo mais do que um mutuário, conta a idade do mais velho (artigo 7.º, n.os 1, 2 e 5, da Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026). São recomendações às instituições, não proibições legais — mas cada instituição reporta ao Banco de Portugal os contratos abrangidos e, quando não cumpre os limites, tem de apresentar a respetiva justificação (artigo 10.º, n.º 2).
Prazos mais longos reduzem a prestação mensal mas aumentam bastante o total de juros pagos ao longo do crédito, porque o capital em dívida demora mais tempo a ser amortizado. Num empréstimo de 180.000€ a uma TAN de 3,8%, passar de 30 para 40 anos alivia a prestação de 838,72€ para 730,06€, mas leva os juros totais de 121.940€ para 170.427€. Experimenta mudar o prazo no simulador para veres o efeito nos teus números.