Calcula o Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) que vais pagar na compra de um imóvel, com as tabelas oficiais da Autoridade Tributária em vigor desde janeiro de 2026 — Continente e Regiões Autónomas, habitação própria, segunda habitação, IMT Jovem, terrenos e outros imóveis, e a taxa única de quem nunca foi residente fiscal em Portugal.
Simulador de IMT 2026
Escolhe a localização, a finalidade e o valor do imóvel.
Condições: até 35 anos (inclusive) no dia da escritura, primeira compra de casa para morar, não ser dependente de ninguém no IRS do ano da compra e não ser nem ter sido, nos 3 anos anteriores, dono de uma casa, de parte dela ou de um direito sobre ela, como o usufruto. Se compram a dois, em partes iguais, e só um cumpre, escolhe «Não» e divide o IMT por dois (só até 330.539€; 413.174€ nas Regiões Autónomas).
—
Não inclui o Imposto do Selo (um imposto à parte, de 0,8% sobre o mesmo valor do IMT, salvo isenção; no IMT Jovem, o Selo fica isento até 2.644,31€ no Continente, o Selo de uma casa de 330.539€; nas Regiões Autónomas, confirma o limite com a Autoridade Tributária), nem casos especiais: empresas com domicílio fiscal em países ou territórios de tributação privilegiada (paraísos fiscais) ou controladas a partir deles, imóveis em zonas de reabilitação urbana, habitações de custos controlados em municípios que aprovaram o benefício (artigo 45.º-B do Estatuto dos Benefícios Fiscais) e casas compradas por imobiliárias para revenda. Nesses casos, confirma com a Autoridade Tributária ou um profissional.
Como funciona o cálculo
O simulador aplica a tabela que corresponde à localização, à finalidade e à elegibilidade para IMT Jovem que selecionares, seguindo o método oficial da Autoridade Tributária: taxa do escalão aplicável (a taxa marginal), menos a parcela a abater publicada para esse escalão.
Nos dois escalões mais altos aplica-se uma taxa única sobre a totalidade do valor, sem dedução. A taxa desce de 8% para 6% porque passa a incidir sobre todo o valor e não só sobre a parte que excede o escalão anterior; o imposto total continua a subir com o valor do imóvel. O valor acima do qual isto acontece depende da finalidade: para habitação própria e permanente é 660.982€ no Continente (826.228€ nas ilhas); para segunda habitação ou arrendamento é 633.931€ no Continente (792.414€ nas ilhas).
Os terrenos rústicos pagam uma taxa fixa de 5% e os outros imóveis urbanos (lojas, garagens, terrenos para construção) uma taxa fixa de 6,5%, sem escalões. Desde maio de 2026 (Decreto-Lei n.º 97/2026), quem nunca foi residente fiscal em Portugal paga, em regra, uma taxa única de 7,5% na compra de habitação, no lugar de todo o cálculo por escalões; em certos casos, pode depois pedir a devolução da diferença, como se explica nas perguntas frequentes.
Tabelas de IMT de 2026
São estas as taxas e as parcelas a abater que o simulador aplica no Continente. Até ao 5.º escalão, o IMT é o valor vezes a taxa, menos a parcela a abater; a partir daí, a taxa única incide sobre todo o valor.
| Valor sobre que incide o IMT | Casa onde vais morar (habitação própria e permanente) | Segunda casa ou casa para arrendar |
|---|---|---|
| Até 106.346€ | 0% (isento) | 1% |
| Mais de 106.346€ até 145.470€ | 2% − 2.126,92€ | 2% − 1.063,46€ |
| Mais de 145.470€ até 198.347€ | 5% − 6.491,02€ | 5% − 5.427,56€ |
| Mais de 198.347€ até 330.539€ | 7% − 10.457,96€ | 7% − 9.394,50€ |
| Mais de 330.539€ até 633.931€ | 8% − 13.763,35€ | 8% − 12.699,89€ |
| Mais de 633.931€ até 660.982€ | 8% − 13.763,35€ | 6% sobre o total |
| Mais de 660.982€ até 1.150.853€ | 6% sobre o total | 6% sobre o total |
| Mais de 1.150.853€ | 7,5% sobre o total | 7,5% sobre o total |
No IMT Jovem (Tabela II), a casa fica isenta até 330.539€; entre 330.539€ e 660.982€, paga-se 8% − 26.443,12€, o mesmo que 8% só sobre a parte acima de 330.539€; daí para cima, as taxas únicas são as da tabela normal. Nos Açores e na Madeira (Tabelas IV a VI), os limites de cada escalão são 25% mais altos, com as parcelas a abater correspondentes.
Exemplo: a mesma casa de 250.000€, cinco compradores
Um apartamento de 250.000€ no Continente, com o preço acima do VPT, e as tabelas de 2026. O imposto muda muito conforme quem compra e para quê:
| Comprador | IMT | Imposto do Selo (0,8%) | Total |
|---|---|---|---|
| Vai morar na casa, sem IMT Jovem | 7.042,04€ | 2.000,00€ | 9.042,04€ |
| Vai morar na casa, com IMT Jovem | 0,00€ | 0,00€ | 0,00€ |
| Casal em partes iguais, só um com IMT Jovem | 3.521,02€ | 1.000,00€ | 4.521,02€ |
| Segunda casa ou casa para arrendar | 8.105,50€ | 2.000,00€ | 10.105,50€ |
| Nunca foi residente fiscal em Portugal | 18.750,00€ | 2.000,00€ | 20.750,00€ |
As contas: 250.000€ × 7% − 10.457,96€ = 7.042,04€ na tabela da habitação própria e permanente; 250.000€ × 7% − 9.394,50€ = 8.105,50€ na da segunda habitação; 250.000€ × 7,5% = 18.750€ para quem nunca foi residente. No casal, a metade de quem tem IMT Jovem fica isenta, e a outra paga à taxa que corresponde ao valor total da casa (cerca de 2,82%), o que dá exatamente metade do IMT normal: 7.042,04€ ÷ 2 = 3.521,02€. O simulador faz a conta para um comprador, sobre o valor total da casa: se for este o caso e a casa não passar de 330.539€ (413.174€ nas Regiões Autónomas), calcula sem IMT Jovem e divide o IMT por dois. Acima desse valor, cumpra um ou cumpram os dois, confirma o imposto de cada um com a opção «Simular» da declaração Modelo 1 do IMT, no Portal das Finanças, antes de a entregares.
O truque: o IRS do ano da compra conta
Para o IMT Jovem, a Autoridade Tributária vê se eras dependente pela declaração de IRS do ano da compra, entregue no ano seguinte. Se os teus pais ainda te podiam incluir como dependente, podes ter direito na mesma, desde que entregues o teu IRS em separado e eles não te incluam na deles. Na casa de 250.000€ do exemplo, isso vale 9.042,04€ de IMT e de Selo. Tem dois custos a pesar: os teus pais perdem nesse ano os 600€ que abatiam ao imposto por te terem como dependente (artigo 78.º-A do Código do IRS, em setembro de 2026) e as outras deduções que faziam por ti, e não podes passar a ser dependente nos 6 anos seguintes, sob pena de perderes a isenção.
Checklist antes da escritura
- Pedi ao vendedor a caderneta predial (obtém-se no Portal das Finanças, em Imóveis > Consultar Património predial) e pus no simulador o maior valor entre o preço e o VPT?
- Se conto com o IMT Jovem, ainda tenho 35 anos ou menos no dia da escritura, e não só no dia do contrato-promessa?
- Se conto com o IMT Jovem, ninguém me vai incluir como dependente no IRS do ano da compra nem nos 6 anos seguintes?
- Vou passar a viver na casa nos 6 meses seguintes à compra e mantê-la como habitação própria e permanente durante 6 anos, salvo venda ou outra exceção da lei?
- Se compramos a dois, nenhum de nós vai dar à casa outro uso, como segunda habitação, e, se só um tem direito ao IMT Jovem, fizemos a conta da parte de cada um?
- Somei à parte o Imposto do Selo da compra (0,8%, salvo isenção) e, se houver empréstimo, o Selo do próprio crédito, que este resultado não inclui (explicado no guia de crédito habitação)?
- Entreguei a declaração de IMT e paguei o imposto antes da escritura, até 30 dias depois da liquidação, e levo o comprovativo?
- Se nunca fui residente fiscal e vou passar a sê-lo, ou vou arrendar a casa, apontei o prazo de 6 meses para pedir a devolução da diferença?
Fontes
Consultadas em setembro de 2026. As tabelas de 2026 resultam do Orçamento do Estado para 2026 (Lei n.º 73-A/2025): confirma a data de cada documento.
- Código do IMT, versão consolidada da Autoridade Tributária (última atualização: Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio) — artigos 9.º (isenções da habitação e IMT Jovem), 11.º, n.º 8 (quando se perde o benefício), 12.º (valor tributável), 17.º (taxas; n.os 10 a 12, taxa de 7,5%), 19.º, 22.º, 34.º, 36.º e 49.º (declaração, liquidação e pagamento) (Portal das Finanças)
- Autoridade Tributária, Ofício Circulado n.º 40129/2026, de 6 de janeiro — tabelas práticas do IMT em vigor a partir de 1 de janeiro de 2026 (Tabelas I a VI) (Portal das Finanças)
- Autoridade Tributária, Ofício Circulado n.º 40131/2026, de 4 de setembro — taxa de 7,5% conforme o estado civil, compropriedade e pedido de devolução (Portal das Finanças)
- Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio — artigo 2.º (limite da renda moderada), artigo 6.º (alteração aos artigos 17.º e 36.º do Código do IMT), artigo 9.º (artigo 45.º-B do Estatuto dos Benefícios Fiscais, habitações de custos controlados) e artigo 10.º, n.os 5 e 6 (agravamento de 10% nas casas com IVA à taxa reduzida da verba 2.42.1 do Código do IVA) (Diário da República)
- Código do Imposto do Selo — artigo 7.º-A (Selo no IMT Jovem), artigo 23.º, n.º 4, e Tabela Geral, verba 1.1 (0,8%) (Portal das Finanças)
- Autoridade Tributária, questões frequentes de IMT (benefícios fiscais e isenções) — idade à data da escritura, dependentes, partes indivisas e perda do benefício (Portal das Finanças)
- Autoridade Tributária, página do IMT Jovem, com a ajuda ao preenchimento para casados em comunhão (Portal das Finanças)
- Código do IRS — artigo 16.º, residência (Portal das Finanças), e artigo 78.º-A, dedução por dependente (Portal das Finanças)
- DGERT, retribuição mínima mensal garantida para 2026 — 920€, Decreto-Lei n.º 139/2025 (dgert.gov.pt)
Perguntas frequentes
O imposto está dividido em faixas de valor (escalões), cada uma com a sua taxa. Aplica-se a taxa marginal do escalão correspondente ao valor tributável e subtrai-se a "parcela a abater" desse escalão — exceto nos dois escalões mais altos, onde se aplica uma taxa única sobre o valor total, sem dedução. A fórmula é: IMT = Valor tributável × Taxa − Parcela a abater.
É um valor fixo, publicado pela Autoridade Tributária para cada escalão, que corrige o facto de a taxa marginal não se aplicar à totalidade do valor — só à parte que excede o escalão anterior. Sem esta correção, o imposto sairia mais alto do que devia.
Numa compra normal, usa o mais elevado dos dois. O IMT incide sobre o maior valor entre o preço acordado na compra e o Valor Patrimonial Tributário (VPT) do imóvel. O VPT é o valor que a Autoridade Tributária atribui ao imóvel e consta da caderneta predial, no Portal das Finanças. Há regras próprias para casos específicos: por exemplo, nas compras ao Estado, às Regiões Autónomas ou às autarquias, e em leilões judiciais ou administrativos, conta o preço.
É uma isenção na primeira compra de casa para morar (habitação própria e permanente), para quem tem até 35 anos (inclusive) no dia da escritura, não é dependente de outra pessoa no IRS do ano da compra (por exemplo, dos pais) e não é nem foi, nos 3 anos anteriores, dono de uma casa, de parte dela ou de um direito sobre ela, como o usufruto. A lei fala em «primeira aquisição»: se já compraste casa antes, mesmo há mais de 3 anos, confirma com a Autoridade Tributária se tens direito. Fica isento de IMT o valor até ao limite do 4.º escalão (330.539€ no Continente, 413.174€ nas Regiões Autónomas); entre esse limite e o do 5.º escalão, só a parte acima dele paga IMT, à taxa de 8%. Acima de 660.982€ (826.228€ nas Regiões Autónomas), o IMT é igual ao de quem não tem IMT Jovem.
Só a parte dele beneficia. Num casal casado em comunhão de bens, as condições e o imposto veem-se para cada um, em partes iguais (artigo 9.º, n.º 4, do Código do IMT), e cada um entrega a sua declaração; numa compra em compropriedade, cada um responde pela sua parte, mas a casa no seu todo tem de se destinar só a habitação própria e permanente: se algum dos comproprietários lhe der outro uso, como segunda habitação, nenhum tem IMT Jovem. A parte de quem não tem direito paga IMT à taxa que corresponde ao valor total da casa. Numa casa de 250.000€ no Continente, isso dá 3.521,02€, metade dos 7.042,04€ que pagariam sem IMT Jovem.
Sim. O IMT Jovem e as taxas mais baixas da habitação própria e permanente perdem-se se não passares a viver na casa nos 6 meses seguintes à compra, ou se lhe deres outro destino nos 6 anos seguintes. Não conta como outro destino vendê-la, nem mudanças no agregado familiar (casamento ou união de facto, fim do casamento ou da união de facto, mais dependentes) ou de local de trabalho para mais de 100 km, desde que a casa continue só para habitação. O IMT Jovem perde-se também se passares a ser dependente no IRS nesses 6 anos, e a isenção do Selo cai com ele. Nesses casos, tens 30 dias para pedir a liquidação do imposto (artigos 11.º, n.º 8, e 34.º do Código do IMT). Se a casa for nova ou reabilitada e a obra tiver tido IVA à taxa reduzida (a escritura tem de o mencionar, com a verba 2.42.1 do Código do IVA), não a tornares a tua habitação própria e permanente nos 6 meses seguintes à compra, ou deixares de a ter só para isso nos 12 meses a seguir, custa ainda um agravamento do IMT de 10% do valor tributável, salvo circunstâncias excecionais: 25.000€ numa casa de 250.000€. A prova é a tua morada fiscal (Decreto-Lei n.º 97/2026, artigo 10.º, n.os 5 e 6).
São. Os dois arquipélagos usam a mesma tabela, mas com os limites de cada escalão 25% mais altos do que no Continente.
Não. O Imposto do Selo sobre a transmissão (0,8% do valor tributável, salvo isenção) é um imposto separado, pago na mesma altura que o IMT, mas com regras próprias. No IMT Jovem, o Selo também fica isento até 2.644,31€ no Continente, o Selo de uma casa de 330.539€. Soma-o à parte para teres o custo fiscal total da compra.
Em regra, antes da escritura. Entregas a declaração Modelo 1 do IMT no Portal das Finanças ou num serviço de finanças, que dá origem à liquidação, e pagas no próprio dia ou nos 30 dias seguintes; se não pagares nesse prazo, a liquidação fica sem efeito. Quem faz a escritura não a pode fazer sem o comprovativo do pagamento. Com isenção, como no IMT Jovem, a declaração também se entrega antes da escritura.
Pagas, em regra, uma taxa única de 7,5% na compra de uma casa, sem escalões nem isenções: é assim desde maio de 2026 (Decreto-Lei n.º 97/2026) para quem não é nem nunca foi residente fiscal em Portugal. Podes pedir a devolução da diferença face às taxas normais do IMT se te tornares residente fiscal nos 2 anos seguintes à compra, ou se a arrendares para habitação nos 6 meses seguintes, com renda até 2.300€ por mês em 2026 (2,5 vezes o salário mínimo), e ela ficar arrendada pelo menos 36 meses nos primeiros 5 anos. O pedido faz-se nos 6 meses seguintes à data em que passas a ser residente ou à do contrato de arrendamento. Num casal casado em comunhão de bens, a taxa só se aplica se nenhum dos dois alguma vez foi residente.